成都市花样花郡期定为价说明书.docVIP

花样年·花郡2.2期定价说明书 第一部分 价格制定原则 1 一、发展商经营目标 2 二、销售前的市场环境 2 （一）总体市场分析 2 （二）片区市场分析 3 （三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴 4 三、项目自身客观条件 7 四、项目价格策略 7 （一）目标均价市场比较分析 7 （二）项目片区土地增值情况分析 8 （三）2.1期与2.2期的价格上涨幅度分析 9 （四）目标均价制定分析 10 五、项目销售战略 11 六、价格制定原则 11 第二部分 价格表制定说明 12 一、产品差 12 二、价格表其它主要决定因素权重评定： 12 二、具体定价说明 13 （一）景观 13 （二）户型 15 （三）朝向 15 （四）噪音 17 （五）层差说明（标准层） 17 （六）修正说明 18 三、面价演算说明（按2.2期实收价5300元/㎡计算） 19 第一部分 价格制定原则 价格与项目品质、客户群体、市场状况等方面有着密切关系，本项目制定价格从以下几个方面进行论证总结，制定符合本项目的定价原则： ◆ 发展商的经营目标 ◆ 销售前的市场环境 ◆ 项目自身客观条件 ◆ 项目价格策略 ◆ 项目销售战略 ◆ 客户考虑的因素对定价的影响 一、发展商经营目标 成为成都明星物业； 实现片区同期项目市场中高价位； 保证一定销售速度同时，实现较高的利润； 满足项目可持续销售需求； 提升发展商品牌形象。 二、销售前的市场环境 （一）总体市场分析 1、商品房供销 2006年1－9月商品房供应量为万平方米，商品房总成交面积为万平方米商品房总成交面积为万平方米 2、商品住宅销售面积 2006年1－9月商品供应量为万平方米，商品总成交面积为平方米商品成交面积为万平方米 3、2006年1-9月五城区商品房价格 商品房 住宅 办公用房 商业用房 均价 4445 4181 4975 7835 同比增涨 10.1％ 13.0％ 12.3% 8.0% 2006年1-9月五城区商品由于房地产起步较晚， 基本情况： 总占地面积 约73亩6栋18层和2栋32层电梯公寓组成万㎡1期户，由栋18层组成 2期余户，由栋层组3.98 公摊 12％－17％左右 绿地率 约25％1244 户2梯3户 和2梯4户 户型 以80－90平米的紧凑两房109－1的三房为主00，起价基本上是4500以上，4300的仅有几套，9楼左右的价格基本上达到4700；层差2-5层20元/平方米，6－17层15元/平方米，18层层差变化较大，无固定层差，两房和三房层差一样，2－17层总层差为260元/平方米，整体层差呈金字塔型，由低楼层向高楼层逐渐递减，有效控制高楼层户型单价，规避销售时高楼层的销售压力；总价约在28－61万之间。 一期价格表 二期价格表 一期和二期推盘时间间隔1个月左右，均价上涨了250元左右，涨幅为6％左右；两房上涨了300元左右，三房上涨200元左右。 在一二期销售过程中走的最快的是80余平米的2房，其次是中3房，接着是1房，最后是小3房，景观和户型较好的中3房也较受欢迎；部分小3房虽然景观和朝向都较好，但户型较差，市场接受度不高。 颐和家园由于产品较为成熟且面积适中，加之大量的广告推广，项目整体形象塑造较好，加之目前片区购房需求尚未完全得到释放，所有整体销售情况较为火爆。 2、千居朝阳 基本情况： 总占地面积 约120亩10幢电梯公寓组成28万㎡1期9户，由5栋18层组成 2期1100余户，由1栋26层和4栋18层组3.99 公摊 16％左右 绿地率 30.4 ％2栋综合楼2103户2梯4户80－90平米的两房100－125的三房为主 根据以上估算，得出初步综合均价4688.02元/㎡,考虑到营销带来的增值,二期整体达到4900元/㎡左右。2.2期与2.1期推售时间相差2个月左右,考虑到市场整体上涨趋势,本案2.2期销售均价会在2.1期价格基础上上浮300元/㎡以上。 （二）项目片区土地增值情况分析 从2005年－2006年底，该片区先后通过拍卖成交的几宗土地情况如下： 开发商名称 位置 占地面积 （亩） 成交时间 成交价格（万元/亩） 建益企业有限公司（华润集团） 成都市成华区双桥子（420厂） 839.81 2005.12 255 成都通瑞汇港置业有限公司 成华区二环路东一段十四号 204.40 2006.3 246 首创置业股份有限公司 成华区建设路2号（原成都国光电气股份有限公司） 102.4 2006.3 382 成都龙湖锦地产 成华区二环路东二段5号 82.63 2006.9 616 成都万科 成华区二环路东二段 81 2006.12 715 从2005年