重庆市融侨半岛云满为庭区营销策略执行报告.doc

融侨半岛云满庭c区 营销策略执行报告 报告结构 第一部分 市场竞争分析 1.1 2006年周边市场竞争形势分析 1.2 竞争对手推广主题 1.3 竞争对手营销策略分析 第二部分 客户分析 2.1 目标客户构成比例分析 2.2 目标客户特征分析 第三部分 项目分析 3.1项目SWOT分析 3.2项目产品定位 3. 3 项目形象定位 3. 4 项目推广案名 第四部分 项目营销策略 4.1 项目营销总策略 4.2 销售执行策略 4.3 销售价格策略 4.4 企划执行策略 第五部分 营销实施方案 5.1 云满庭.上东区工程进度与营销总纲图 5.2 云满庭.上东区销售进度总纲图 5.3云满庭.上东区营销活动总纲 5.4 各阶段营销细节 附件1：融侨半岛2期云满庭上东区放号认方案第一部分 市场竞争分析 1.1 2006年周边市场竞争形势分析 指标参数对比分析 名称 物业类别 总占地面积 总建筑面积 楼盘特色 容积率 金阳骑龙山庄.闲庭居 小区 16.73万平方米 城中院落 2 龙湖观山水 小区 80000平米 310000平方米 高层 3.875 云满庭B区 小区 420000平米 216263平方米 高层 ? 云满庭D区 小区 420000平米 75831平方米 高层 ? 云满庭C区 小区 44120平方米 182435平方米 小高层、高层 4.13 云满庭C区与周边的楼盘相比无论从小区体量、产品形态、绿化率都没有明显的优势。 房 型 面 积 套 数 比 例 均 价 二房 79 44 8% 3700元/平米 三房 109-119 462 84% 四房 140 44 8% 房 型 面 积 套 数 比 例 均 价 二房 70.73-77.49 327 25.6% 3800元/平米 三房 103.59-128.14 794 62.3% 四房 148.13 124 9.70% 跃层 ? 30 2.40% 房 型 面 积 套 数 比 例 均 价 三房 97-110 525 82% 3700元/平米 四房 130-140 116 18% 主力房型几乎相同但云满庭c区上东区房型面积更大，总价也相对更高。 1.2 竞争对手推广主题 广告诉求语 楼盘卖点 龙湖观山水 心往龙湖，生活在高处 地处高处，观江面广 金阳闲庭居 体验沃尔玛，购物无阻碍 商业在小区内，购物近在咫尺 融侨云满庭 在融侨半岛，读中华名校 几大名校入驻，子女教育无担忧 1.3 竞争对手营销策略分析 金阳闲庭居：主打项目商业配套设施，大型连锁超市沃尔玛的入驻为项目带来更多的关注 龙湖观山水：主打开发商品牌和项目地段，龙湖这一品牌在重庆知名度和美誉度都位居前列，作为龙湖走出根据地开发的第一项目，品牌效应在这一项目推广中起到了关键作用，另外项目地处高势和优越的景观资源也作为主卖点备受关注 融侨半岛云满庭：在一阶段主打教育牌，凸现半岛的资源优势 各自营销主卖点清晰准确，在南岸区市场上客户引导均比较到位 第二部分 客户分析 2.1 目标客户构成比例分析 2.2 目标客户特征分析 2.2.1 主力目标客户： 企业中高层管理人员： 35岁以上，受过良好的教育、收入水平较高且稳定； 拥有一定的积蓄，事业发展前景看好； 二次或三次置业为主，购买三房、四房户型为主； 关心子女未来的教育问题； 追求高品质生活，有铜元局生活情结； 是南岸区域最具潜力的目标客户群之一。 中小私营企业主： 年龄在35岁-45岁左右居多，多年从事经商和办厂，经济实力雄厚； 有私家车，活动半径大，对交通配套要求相对较低； 家庭人口普遍较多； 置业倾向四房大户型； 有多次置业经历，对产品挑剔，注重个性和附加值，不急于作出购买决定； 政府公务员、大学教授、医生等从业人员 文化层次高，容易接受先进的居住文化和生活方式，对生活的质素要求较高 年龄35-45岁之间，经济实力较强，收入稳定，购买能力强。 重视子女的教育问题； 要求生活配套设施全，交通便利，对涉外交通比较依赖； 普遍喜欢购买三房、四房户型。 喜欢大型成熟社区生活；注重社区的安全性。 2.2.2 辅助目标客户 投资者 看重片区价值和升值潜力。多年投资经验，经济实力强； 看好区域大社区可持续发展前景；