高密市某项目营销策为划报告.docVIP

目 录 前言 目的 第一部分 市场分析研究 第一项 宏观环境研究 一、本市房地产市场环境 1-1 经济环境 1-2 政策环境 1-3 人口环境 二、本市房地产市场发展现况分析 2-1 本市房地产总体投资状况 2-2 本市房地产板块市场基本状况分析 2-3 本市房地产产品描述 第二项 买家行为研究 第三项 市场分析总结 一、宏观市场环境 二、产品市场 三、消费环境 第二部分 市场定位与主题概念 第一项 本案竞争力分析 一、本案条件与资源分析 二、本案的SWOT分析 第二项 竞争态势分析 一、竞争形势分析 2-1竞争对手介定 2-2竞争对手优劣势分析 二、市场细分缺口分析 三、市场前景预测 第三项 项目发展定位 一、发展商定位 二、市场定位 三、项目定位 3-1 项目形象定位 3-2 价格定位 3-3 目标客户群定位 第四项 主题定位 一、命名建议 二、开发主题 三、主题核心价值体系的构成 第三部分 产品策略分析 第一项 本案分期发展策略建议 一、分期发展策略 1-1 分期发展原则 1-2 建筑类型的选择 二、分期发展计划 三、分期发展的策略方针 四、本案总平面布局要点建议 4-1 主轴线建议 4-2 本案首期方位选择 第二项 产品设计策略 一、地理位置及周边环境概述 二、主题概念在总体规划中的体现 三、总体规划建议 3-1组团划分 3-2配套设施 3-3路网系统 四、小区景观绿化建议 五、建筑设计建议 六、智能化系统及物业管理 第三项 成本估算与成本控制分析 第四部分 营销策划及销售推广 第一项 推广方案的整体构思 第二项 推广策略的原则 第三项 销售时机的划分与把握 一、销售时机划分 二、最佳时机的判断把握 第四项 广告推广策略 一、广告目的 二、广告定位 三、媒介策略 四、项目广告诉求策略 五、广告发布计划 六、广告经费预算 第五项 公关策略 第六项 促销策略 第七项 现场的包装 一、销售处现场 二、工地现场 三、样板房 四、费用预算 第八项 整体推广费用预算 第九项 销售部组建 前 言 展鹏房地产“全案策划”销售代理模式的经营宗旨是：全程跟进，全程顾问。作为整合人才、理论、实战资源的平台，展鹏房地产根据项目所在地的市场分析结果，结合项目本身所具备的资源，挖掘出项目的最大潜在价值，并在将来的实际运做中，将此潜在价值最大化的体现，保证开发商获得最大化的利润，即结合“天时、地利、人和”做到知己知彼，帮助开发商打一场漂亮的歼灭战。 “全案策划”销售代理模式的经营理念主要体现为： 1、超越同质化 2、引导市场 3、全过程顾问与解决 4、提升开发商品牌 经营理念之一：超越同质化 在房地产业竞争日益激烈的今天，房地产项目的同质化严重，互相克隆的案例屡见不鲜。如何使本身看似平淡无奇的一个项目，焕发鲜明的个性与不可克隆性，是开发商要考虑的一个重要课题；也是项目本身能否获得胜利、脱颖而出的关键。 “全案策划” 销售代理模式一个重要的核心理念，就是挖掘出项目自身的潜在价值，提出核心价值体系，以提升核心竞争力，继而在实际操作中引入创新体系理念，确定项目的主题与形象，最终使项目的潜能发挥出来，使潜在价值最大化地体现在利润的获得上，最终达到开发商与展鹏房地产的共同终极目标——获取最大利润和获得品牌效应。 经营理念之二：引导市场 关于引导市场的问题，是一个比较敏感的话题：究竟是要迎合各种人的需求去开发项目，还是由我们开发的项目来引导人们的居住观念？现在是一个市场经济深化的时代，商品要与市场的需求对接得上，才能成功销售，这是毫无疑问的。但房地产因其开发（生产）周期较普通商品长，不能单纯地停留在迎合需求的层面，它还必须要“引导市场”。 展鹏房地产“全案策划”提倡的“引导市场”的经营理念，就是要做到：在市场需求分析的基础上，结合项目的核心价值，提炼出一个创新和务实的主题定位，继而营造符合主题的产品和居住文化氛围，去引导潜在客户群的居住理念和倾向。 经营理念之三：全程顾问与解决 “全案策划”销售代理模式与普通的销售代理模式最不同的一点就