第8章房地产企业成本核算.pptVIP

四、成本结转 第五节 房屋开发成本核算 一、成本确认 （一）开发房屋的种类 开发房地产企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类： （1）为销售而开发的商品房。 （2）为出租经营而开发的出租房。 （3）为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。 （二）开发房屋核算对象的确定 房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定。 （1）一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 （2）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开、竣工时间相近，属同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成，算得实际开发成本后，再按各个单项工程概（预）算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。 （3）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的位置划分成本核算对象。 （三）开发房屋成本核算的项目 二、成本核算 （三）基础设施费核算 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的基础设施费成本项目，借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“银行存款”等科目。如开发完成商品性土地已转入开发产品账户，则在用以建造房屋时，应将其负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括负担的前期工程费和开发间接费用）记入有关房屋开发成本核算对象，借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“开发产品”科目。 （四）建筑安装工程费核算 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同核算方法。采用发包方法进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据房地产企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目，借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。如果开发房地产企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，按各项工程预算造价的比例，计算它们的标价，即实际建筑安装工程费。 （六）开发间接费用核算 房地产企业内部独立核算单位为开发各种产品而发生的各项间接费用，应先通过开发间接费用账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目，并记入有关房屋开发成本核算对象的开发间接费用成本项目。 三、成本结转 第六节 代建工程开发成本核算 一、成本确认 （一）代建工程的含义 代建工程，是开发房地产企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。 （二）代建工程成本核算的内容 房地产企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外．房地产企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。 二、成本核算 房地产企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用应借记“开发成本——代建工程开发成本”科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“开发间接费用”等科目。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账；代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。 完成全部开发过程并经验收的代建工程，应按其实际开发成本借记“开发产品”科目，贷记“开发成本——代建工程开发成本”科目，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，按代建工程开发成本贷记“开发产品”科目，借记“主营业务成本”科目。 学习目标 第一节 开发成本 二、成本项目 三、成本对象 （1）一般的房屋或土地开发项目应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项工程作为一个成本核算对象。 （2）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开、竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 （3）对规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发产品开工之前确定，一经确定就不得随意改变。 四、成本核算 第二节 开发间接费用核算 一、费用确认 （1）工资是开发房地产企业内部独立核算单位现场管理机构的行政、技术、经济、服务等人员的工