世联深圳香蜜湖瀚城价格报告.pptVIP

经济态势。深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右；建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。 新政下的三级市场特征:二手房房价涨势略显乏力,成交低迷,但目前成交量超过一手房 价格策略：产品细分，多重比准，统一合成 纲要 噪音单位均价：p(P1+p2+p3+p4)/30701.35=(pz) 10401 非噪音单位均价：p (P1+p2+p3+p4)/ 30701.35+平面差2500*0.35噪音权重=(pnz )11276 4房噪音单位总价： 4898.04*11092p4) 小3房噪音单位总价：9758.91* 10295= 100467978（p2) 2房噪音单位总价： 4898.04*8950pi) 1260 12600 10% 金域蓝湾 15000 11000 9300 10160 16300 11000 9000 11000 9000 9500 8900 10000 9300 8320 2250 4950 1860 2032 1630 6050 3150 4950 1800 950 1335 15% 45% 20% 20% 10% 55% 35% 浅水湾 4房 金地香蜜山4房 中旅国际公馆4房 香格丽苑4房 瀚城4房有噪音单位 45% 20% 10% 15% 20% 30% 50% 大3房噪音单位总价： 11146.36*10830=120715079（p3) 金地香蜜山3房 金域蓝湾3房 中旅国际公馆3房 2000 枫丹雅园2房 金地香蜜山3房 中旅国际公馆3房 瀚城 大3房有噪音单位 香格丽苑3房 4160 香格丽苑2房 2790 瀚城2房有噪音单位 香雅园3房 瀚城小3房有噪音单位 香雅园2房 比较项目中有阻碍影响的单位 比较权重 比较价格 点对点合成 (pz*mz+pnz*mnz)/m=10845 取整后修正10800/平方米 农 林 路 侨 香 路 深 南 大 道 世贸中心 财富广场 香榭里花园2期 13000 中旅国际公馆9800 翠海花园 10000-11000 熙园 16000-17000 东海花园三期 13000-14000 香荔绿洲 10000 风临左岸 11000 香 蜜 湖 路 农 园 路 莲 花 西 路 香山美树苑 7700 金地香蜜山 10000-11000 香格丽苑 9980 香域中央 16000 新天国际名苑 10000-11000 香蜜湖一号 25000 恒星园 9000-9500 枫丹雅苑 10000 家园 9000 豪峰园 9000-9500 香雅园 9700 水榭花都20000 地段法则 北 环 9800元/平米 纲要 项目价格=地段均值+项目差值 香蜜湖北以侨香路为界的地段均值：9800元/平方米 与该均价接近的项目为香雅园 p1（9700），香格丽苑2（9970） P=p1*差异系数------p2*差异系数 P=p1*1.072------p2*1.01 取整后修正P: 10100-------10400 地段法则 客户感知 本项目客户 客户特征 客户感知 通过对上门客户，重复上门办卡客户， 新上门办卡客户交叉进行分析找到对 价格制定有参考意义的特征 通过与客户交流，销售人员沟通 分析客户对本项目的价格感知 客户感知 3房是本项目的现金牛 客户对3房需求均超过50%，而2、4房的需求比例与实际套数比也基本符合。 客户中购买的目的基本是自住型的，纯粹投资客户及升值之后转让的比例较低。 理性对待价格上涨空间 客户感知 近60%的客户可接受最高价格集中在9