湖南常德三一翡翠湾项目营销方案.ppt

实效媒体：营销费用的钳制，在现有大的市场环境下，客户观望情绪 严重，媒体广泛铺排并不一定能够起到相应的作用，因此建议注重媒体推广实效性。 实效小众媒体选择 1.网络； 2.短息； 3.活动； 4.常德酒店框架； 5.常德出租车座椅广告； 6.站台广告； 7.常德主要楼市杂志广告。 8…… 实效媒体：2012年，针对小众媒体的使用，需要对每个媒体过程监控执行，保证媒体推广的实效性。 实效监控 网络为例 1.专人对接：项目组安排专人对接网络，包括对接广告公司出品软文，对接网络发布消息。 2.增值利用：对于网络合同中有的增值服务，全方位利用到位。 3.网络团队：建议聘请专业的网络炒作团队，对于合作网络的管理以及其他网络的超均能起到十分不错的效果。 心得：对于小众媒体的使用，其过程监控尤为重要，要不然各媒体犹如蜻蜓点水，效果不佳。 联道地产现阶段操作的地中海、蓝山郡等项目，在2011年的营销中，小众媒体取得了良好的效果。 报 告 体 系 Report system 目标 销售目标解析 市场 宏观市场、常德市场、竞争市场 占位 项目分析、竞争回顾、客户分析、案例借鉴、项目占位 策略 策略推导、七大策略解决问题 铺排 节点铺排、推广铺排、销售铺排 推售原则：小量频推，灵活应变。 Code of this report | 市场：进入后调控期，市场把握难定。 ——国家现阶段对于房地产调控进开始回暖，但目前市场仍有阴霾，市场形势难以把握。 区域：常德去年的开发量大，去化一般，存量较大。 ——2011年常德开发量同比增加67%，去化量同比减少4%；区域存量较大，区域内竞争较为激烈。 客户：受政策影响，游离度大。 ——楼市的温度一直低迷，但政策的回暖，使得客户游离度进一步加大，客户内心博弈情绪严重。 项目：现阶段产品稀缺，尽快走量。 ——项目现阶段产品为片区稀缺产品，应抓住时机尽快走量。 铺排策略：洋房作为拔高项目形象产品，且市场客户主流群体为刚需客户，客户短时间内难以支撑洋房去化；因此2012年整体铺排为上半年主推小高层，洋房稀售；下半年主攻洋房，平推小高层。 2012年3月 时间段 2012年4月 2012年5月 节点铺排 推广铺排 销售铺排 主推售洋房H1-H2栋，目标去化15套。 名人效应：找具有一定名气的明星到项目进行活动；同步配合拓客、小众媒体宣传。 3月目标拓客200批，诚意客户50批，成交15套。 主要推售小高层1-2号栋，结合刚需市场，酌情考虑将3号栋87㎡改装三房出售。 结合项目与知名高中合作仪式，举行项目认筹形式。 内部启动翡翠湾“精英会”机制，团队奖励机制等，对外配合地级市互动、团队拓客、小众媒体发声等多渠道组合向市场发声。 配合举行周末暖场小型活动，促进老带新。 4月目标拓客300批，诚意客户100批，认筹客户50批。 5月目标拓客300批，诚意客户100批，认筹客户50批。 铺排策略：洋房作为拔高项目形象产品，且市场客户主流群体为刚需客户，客户短时间内难以支撑洋房去化；因此2012年整体铺排为上半年主推小高层，洋房稀售；下半年主攻洋房，平推小高层。 2012年6月 时间段 2012年7月 2012年8月 节点铺排 推广铺排 销售铺排 小高层1-2栋6月底开盘。 产品发布会：举行产品发布会，配合项目认筹客户升级。 6月目标拓客400批，诚意客户150批，升级客户150批，成交60套。 推售洋房H3号栋；同时平售小高层 市场传递项目开盘热销信息，加推H3洋房。 内部启动翡翠湾“精英会”机制，团队奖励机制等，对外配合地级市互动、团队拓客、小众媒体发声等多渠道组合向市场发声。 举行与湘雅医院的合作仪式。 7月目标拓客150批，诚意客户70批，去化洋房15套，小高层10套。 8月目标拓客150批，诚意客户70批，去化洋房15套，小高层5套。 推售洋房H4号栋；同时小高层蓄客 铺排策略：洋房作为拔高项目形象产品，且市场客户主流群体为刚需客户，客户短时间内难以支撑洋房去化；因此2012年整体铺排为上半年主推小高层，洋房稀售；下半年主攻洋房，平推小高层。 2012年9月 时间段 2012年10月 2012年11月 节点铺排 推广铺排 销售铺排 推售洋房H5号栋，小高层3号栋。 金九银十之际，加大网络、短信推广；为2012年翡翠湾重点媒体发声之季，配合国庆期间促销政策。 9月目标拓客400批，诚意客户150批，洋房去化15套，小高层去化15套。 推售洋房H6号栋；同时平售小高层 内部启动翡翠湾“精英会”机制，团队奖励机制等，对外配合地级市互动、团队拓客、小众媒体发声等多渠道组合向市场发声。 主要宣传2012年翡翠湾销售业绩。 10月目标拓客150批，诚意客户70批，去化洋房15套，小高层5套。 11目标