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迁西房地产市场调研分析 迁西房地产市场篇 迁西房地产项目调研 东湖湾 总建面积：33万㎡ 容 积 率：1.86 产品类型：高层（18、27、33层）、花园洋房、联排别墅 总 套 数：约2300套（一期586套） 户型面积：主力户型：二居90—106，三居124.28（高层）；三居135—155，四居168—172（洋房）；三层268—365，两层181—194（联排别墅） 销售均价：4000元/ ㎡（高层，层差50元）、5600元/ ㎡（洋房） 入住时间：2012年6月1日（一期） 付款方式：一次性95折、按揭97折 物业管理：康景物业（托管） （别墅3.5元/㎡、花园洋房2.5元/㎡、高层1.8元/㎡ ） 销售分析：项目采取卖一栋开一栋的销售策略，目前已取得A2、A4两栋高层的预售证，由于前期蓄水时间较长，6月8日、21日A2 、A4号楼高层开盘销售情况不错整栋楼去化约85%余下均为顶层和底层。但洋房由于价格较高户型大、没有太多产品优势，因此销售难度较大。 个人观点：东湖湾由于其规模、地段以及丰富的产品线一直是我们潜在的竞争对手，由于我们项目先解筹占据了市场先机，因此东湖湾相对处于较为尴尬的境地，使得其前期销售的洋房由于其高价格以及与地下室捆绑销售的策略，直接导致销售艰难。但其高层住宅由于可以对比我们项目价格，其以低于我们项目200元的价格开盘还是吸引了部分客户的目光，但其产品优势不明显，未来高层并不看好，其联排别墅由于是迁西唯一的低密度产品且量不大，个人认为只要价格合适，其联排产品未来的市场比较看好。另外目前政府积极推进的滦河北岸新区的规划和发展也将对东湖湾未来市场前景起到一定的积极作用。 华都丽城 总建面积：8.2万㎡ 容 积 率：1.2 产品类型：多层6栋（15-16%）高层9栋（11层，3栋一梯四户、6栋一梯两户） 总 套 数：419套（二期） 户型面积：95—135㎡ 销售均价：3400元/㎡（多层） 入住时间：2012年8月（一期已入住） 付款方式：一次性95折、按揭贷款97折 物业管理：开发商自管（多层：0.25元/㎡） 销售分析：地段较偏，价位较低品质一般，主要就是以价格来吸引客户 个人观点：该项目由于位于喜峰南路南段已接近南环路，位置相对而言比较偏，因此据了解其二期起价还不到3000元，其主要面对的客户是目前迁西的低端客户群体，与我项目不存在竞争关系。 美林峰景 总建面积：20万㎡ 容 积 率：1.66 产品类型：多层、高层（16层、18层） 总 套 数：1700套 户型面积：二居85—100、三居110—140 销售均价：3500元/ ㎡ 入住时间：2011年6月底 付款方式：一次性94折、按揭95折 物业管理：隆星物业管理公司（多层：0.25元/ ㎡，高层待定） 销售分析：代理公司全案营销策划，销售队伍相对比较正规。项目开发时间周期较长，有一定的知名度，老客户带新客户比较多，蓄水期短，即开即卖 个人观点：项目是以低价策略进入市场，前期以2800开盘。目前是其最后一期，已进入现房入住阶段，由于目前迁西的很多新项目面世，给其带来较大销售压力，其利用现房以及赠送饮水机、特价房等策略也带来了一定的实际效果。但项目基本未设计地下车位，未来客户停车将是问题，其项目的品质一般，同时项目规划有较多非正南正北的楼座也给销售带来了难度。 千玺广场 总建面积：38.70万㎡ （一期：13.8万㎡，4万㎡商业、6万㎡住宅） 容 积 率：2.49 产品类型：高层（17.5层）集中商业（地下1层、地上3层） 总 套 数：一期：商业320户左右、住宅486套。（回迁户420多套，对外销售50多套） 户型面积：二居97—105，三居122—160（住宅） 销售均价：商业（三层内铺：7000元、二层：8500、一层10000元，沿街底商：沿景忠西街2万元以上，其余底商1.4—1.7万元）；住宅未定 入住时间：2012年底 付款方式：商业一次性99折，按揭无折扣，住宅未定 物业管理：爱购物业管理公司，物业费未定 销售分析：该项目由于拆迁及回迁量巨大，因此住宅进入市场销售不多只有50多套，因此其先期进入市场销售的首推3层商业，根据多方调研核实，其地上二三层内街铺销售情况较好，达到90%以上，一层内街铺推出时间有一个半月时间，目前销售近50%，近期即将推沿街底商，目前正在蓄客期。根据了解项目目前签约的商业大客户有大地数字影院、金客隆超市、豪客来牛排、电玩巴士等。 个人观点：千玺广场项目的商业销售方式基本照搬新华贸模式，由于迁西在之前除了远大购物中心外没有这种形式的商业，且远大只租不售，因此在一开始就销售火爆，但是其未采取包租的形式销售，未来的招商经营问题目