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2∞7 年5 月 宁夏社会科学 No. 3. May. 2007 第 3 期(总第 142 期) Social Sciences in Ningxia Gen. No.142 房地产开发中的环境法律保护 孙黎 (中国人民大学法学院，北京 100872 ) 摘要:房地产开发对环境的影响是一个动态的立体的影响，这就妥求对环珑、对受到环境污染的受害者建 立起一个动态的立体的法律保护系统，而这个法律保护系统的构建，需要形成一套以环境法、民法为基础，以 经济法、诉讼法为辅助的完整的体系。 关键词:相邻关系;环境人格权;合同;消费者权益保护;公益诉讼 中图分类号:四22.68 文献标志码:A 文章编号:1∞2 -0292(2∞7)03 -0015 -03 一、房地产开发中环境保护的民商法问题 1.房地产开发过程中的相邻法律关系。因气、热、音响、振动等不可量物所生侵害，对不动产和动 产、所有权和一般私权均得发生，近现代法将其作为权利滥用的问题。而就现实生活来看，不可量物侵 害多与相邻关系结合而生，为经济社会发展和土地利用中必然发生、不得不在一定限度内加以忍受的散 放作用或副产品。为了共同生活的需要，对于超过相当程度的侵害，原则上应当采取禁止或预防措 施，以免对邻人的损害。然而大部分的工矿企业、交通运输企业的气体、粉尘、音响等侵害属于不可避 免，对其绝对加以禁止应为例外之情形。解决之道，在于通过环境影响评价、土地利用规划等公法手段 划定工业区，实现合理布局，以及通过公法上的技术强制，使工矿、交通企业在技术可能的范围内采 用排污少的先进的清洁工艺技术和建立污染防治设施，避免或减轻危害。此外，设立排放有毒物质的危 险性工厂企业，必须经过主管政府机构的批准许可，且业主应当根据公法上的要求，如排污许可证中规 定的条件，在不加损害于他人的范围内经营管理其企业，不得以受行政许可作为免责的事由，从而受害 人得请求损害赔偿和将来损害的预防。但是工厂的设立已经得到主管政府机构的许可者，除受害人请 求该主管政府机构撤销其许可以达关闭工厂的目的外，通常不得在普通法院诉请关闭其工厂。 2. 房地产开发过程中的与环境有关的合同法律问题一一对虚假广告的法律规制。房地产开发过程 中的与环境有关的合同法律问题，是指在商品房买卖的过程中，开发商或者出卖人应该遵循诚实信 用原则，不能隐瞒自己明知的环境瑕疵，否则需要承担相应的违约责任。其法律依据为《合同法》和 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释}以下简称《解释})，如 后者第十二条明确规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结 构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。此外，对于开发商在广告中 对于房产周边环境所作出的种种虚假承诺，以上两个法律规范中的相关规定也可作为请求权基础，如 《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内 的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重 大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违 反的，应当承担违约责任。对虚假广告在法律上必须采取措施加以制止: 收稿日期:2∞6 -12 - 29 作者简介:孙 黎(1970 -)，女，中国人民大学法学院2∞4 级博士研究生，主要研究方向为环境资源法、房地产法。 一 15 一 第一，建立房地产广告事先审查和备案制度。所谓事先审查制度，是房地产广告在发布之前必须由 专门的机构对其实质和形式进行审查，以决定是否能在媒体上发布。实施审查应包括房地产开发商的 营业执照、资质等级，所售商品房五证是否齐全，房屋质量是否有验收合格证以及是否能达到广告中 所说的程度等。形式审查应包括所运用的语言是否科学、规范、真实、准确和全面。另外，还要建立房地 产广告事先备案制度，开发商在发布售楼广告之前，由专门的机构对其进行审查，将