南奥悉尼二区营销定的位构想.ppt

凤 凰 涅 槃——南奥悉尼二区营销定位构想;致谢：中国奥园地产集团;同时，感谢贵司在新项目悉尼二区上，对至道机构的信任。 此次沟通，将主要针对悉尼二区的营销使命和定位与贵司交换意见，期待共同探讨。;悉尼二区，凤凰涅槃; 南奥悉尼二区期待大大超越以往目标人群，大大超 越以往产品品质，不仅是南国奥园的收官之作，更是中 国奥园地产集团上市后，树立地产标杆的项目；  它必须实现南国奥园和中国奥园地产集团前所未有 的大跨越，这场战役将是奥园开拓全国战场，具有重要 战略性意义的转折点。 ; 继1999年闪亮广州，2001年享誉中国楼市之后， 奥园品牌能否升级换代，再次引领中国楼市？ 如何取胜？如何突围？ 取决于我们在这场战役中的战略与战术。;明确使命和目标; 销售VS品牌， 品牌带动销售，销售推进品牌！;从2007年12月--2008年11月，为达成这两个目标我们将打一场精彩的营销战！;二、形势研判1、市场形势2、企业形势3、项目形势;1、市场形势关于市场形势的十大论断;1.1. 土地供应逐步放量，楼面地价回稳;1.2.房价整体估值偏高，上涨行情遇冷;1.3.秋风起，政策已变，楼市“金九银十”不再;1.4. 大众购房意欲严重受挫;1.5.下半年市场供应，同比环比大幅增加。;1.6.大户型、贵价盘仍占主体;1.7.80%的房子，只有20%的人能买得起;1.8. 项目的竞争力主要集中在对优势资源的整合;1.9. 品牌力与资源力成为企业竞争主题; 楼市秋风起，市场和政策变化莫测； 供应量激增，调控压力和隐忧增大应求； 大户型产品集中，同质化竞争加剧； 投资选择多样化， 价格提高，品质和标准并没相应提升； 大发展商之间的竞争力逐步演变……;2、企业态势——奥园品牌解读新形势下的新任务！;2.1 从奥林匹克花园到奥园，奥园更新了什么？;2.1 从奥林匹克花园到奥园，奥园保留了什么？;2.2 作为上市公司，奥园需要什么？;2.2 作为上市公司，奥园需要什么？; 新的形势，新的任务！ 奥园集团需要一个全新的、鲜明旗帜的定位，在承 接奥园原有的精神内核基础上更新换代，同时需要一条 可快速复制的新的产品模式，进行产品的系列化开发， 从而实现经济效益和品牌形象的均衡。;3、产品态势位置、规划、立面、户型结构;3.1 项目概况;3.2 项目规划：;3.3 外立面：悉尼二区立面风格现代、简约，具有都市气质。;3.4 户型规划; 思考二：项目是否;3.5 户型设计2：将户型合并，户型有很大提升空间;3.5 户型设计3：大户型设计，较合并户型科学合理;小结：;因此，建议悉尼二区 1. 只卖大户型，户户高尔夫2. 必须精装修，处处见品质;只有只卖大户型，才能规避小户型设计上的种种不足，才能与同板块具创新和实用性的小户型进行区隔； 只有只卖大户型，必须精装修，才能突出豪宅的气质，带出产品的竞争力； 只有只卖大户型，必须精装修，才能从整体上提升项目的整体素质和形象； 只有只卖大户型，必须精装修，才能符合奥园打造标杆项目的目标;三、营销定位一大战略，三大部署;1. 一大战略;悉尼二区将是奥园战略突破的胜负手－－;2. 三大营销部署;再次明确使命和目标;2.1.新品牌;2.1.新品牌;2.1.新品牌;1、创业新锐 ;标志性人群例举：;2、富二代;3、80后CEO：; 泡泡网首席执行官——李想 创业7年，让PCPOP成为第三大中文IT专业网站。;康盛世界CEO——戴志康，靠做软件起家，4年时间让Discuz!成为社区软件领域的老大。2005年7月，收到风险投资的几百万美金，身价过亿。 ;在知识、商界、艺术界等领域都有着这样的一群人，他们用新知创富，用新思维创富，或拥有高学历和海外背景直接继承着亿万家产； 他们年轻，他们时尚，他们新锐，他们领跑着新经济、新文化、新时代。;2.1.新品牌;碧桂园： 为每个成功的广州人打造价廉物美的房子； 星河湾： 为全球注重品质的人打造高品质的住宅和国际生活平台； 奥园： 为新知新贵打造 时尚、新锐的创意艺术大宅和国际摩登生活 ；;这里，就是南奥·悉尼二区，用“创意领跑时尚”，用“创业领跑财富”，用“创新领跑时代”。 在这里，奥园集团将通过悉尼二区的新品牌内核，重新塑造自己的品牌，再次领跑新时尚，新财富，新时代。;2.2.新产品·新的定位;2.2.新产品·新的定位;2.2. 新产品：主题酒店风格G