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　　浅析房地产开发全过程跟踪审计 浅析房地产开发全过程跟踪审计 房地产开发项目的全过程跟踪审计是开发项目投资控制的重要手段，也是工程造价由静态控制转向动态控制的转变。全过程跟踪审计是对房地产开发项目前期策划、设计、施、竣工结算等各阶段、各环节工程造价进行全面的、全过程的监督和控制，有问题早发现早反馈。全过程跟踪审计已经逐步成为现代审计的一种重要模式，得到了各大中型房地产企业的青睐。 　　一、开发项目全过程跟踪审计的主要特点 　　（一）主动性。全过程跟踪审计是对工程造价进行的主动控制，从策划定位、规划设计、采购招标、合同签订、索赔与反索赔、预决算审核、工程进度款支付审核等方面进行项目全过程跟踪审计服务，合理确定并有效控制工程造价，使工程建设投资在事前和事中得到控制，达到主动控制的目的，最大限度地降低工程造价。 　　（二）预测性。与事后审计的传统审计方法不同，跟踪审计为事前参与、事中审计。提前介入开发过程工作，能够提前分析决策的风险，及早掌握建设项目投资规模、组织结构以及预测实施效果。动态分析跟踪审计，能随时掌握项目投资情况和过程实施情况，避免了事后发生争议，或投资失控，同时也增加了审计工作的透明度，减少了后期决算审计的工作量。 　　（三）系统性。相对于事后审计或专项审计，全过程跟踪审计业务量更大，时间跨度更长。全过程跟踪审计介入了房地产开发项目的开发全过程，在开发前期更多的是咨询性、服务性工作，到建设中期是咨询服务与过本文由论文联盟.L.收集整理程审计相结合的阶段，到最后竣工结算或决算阶段，就同传统意义的事后审计工作一致了。全过程跟踪审计不再局限于某一阶段或某一事项，因此更系统。 　　二、房地产开发项目全过程跟踪审计的主要内容 　　全过程跟踪审计是从项目立项到竣工结算的投资管理活动全过程进行连续、全面、系统地审计、监督、分析和评价工作，通过发现和评价工程建设过程中存在的问题，帮助建设方纠正偏差，以实现对工程建设项目全过程的审计监督与控制。 　　审计过程划分为五个阶段，分别为决策阶段、设计阶段、交易阶段、施工阶段、竣工交付阶段。投资控制分别对应估算审核、概预算审核、招标文件及清单控制价审核、施工过程造价控制和竣工验收后的工程结算和财务竣工决算审核。具体内容如下： 　　（一）决策阶段。此部分工作指对施工前期的建设单位已经完成和开展的各项工作的审计，包括建设项目基本建设项目程序执行情况、工程管理内部控制制度建立和执行情况审计，审核主要内容包括：投资决策管理审计、项目内部控制和风险管理体系评价、征地拆迁管理审计。 　　（二）设计阶段。本阶段的主要审计工作在于审核建设单位是否按照相关的建设程序开展勘查设计工作，勘查设计工作深度是否满足相关要求，初步设计是否得到审批，概算是否准确。 　　交易阶段。交易阶段的主要审核工作在于审核建设单位是否按国家的相关招标法律法规要求，为本项目选择合适的承包商、设备材料供应商和服务商，并合理、合法的签订合同，是否按照政府相关要求办理了开工手续等。 　　（三）施工阶段。该阶段工作是指对正在建设中的所有工程项目在施工过程中的各阶段活动的审计，包括工程进度管理、工程质量管理、工程财务管理、工程变更、现场签证、隐蔽工程、索赔与反索赔、工程施工情况、材料与设备物资采购与管理情况以及全部单项工程结算的审计。此阶段审计目标是审查和评价建设项目工程施工管理环节内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；工程施工管理资料依据的充分性和可靠性；建设项目工程进度、质量和投资控制的真实性、合法性和有效性等。本阶段为全过程审计最重要的阶段，主要侧重以下几个方面： 　　1.工程施工管理审计（进度、质量、投资）。主要检查是否建立健全了工程施工方面的管理制度，并严格执行，制度执行是否有效；评价工程管理模式是否适当；通过检查施工许可证的办理情况，检查进度计划的制定、批准和执行情况，检查是否对设计变更、材料和设备等因素影响施工进度采取控制措施等以评价工程进度控制效果；通过检查是否建立工程质量安全保证体系，检查是否按规范组织了隐蔽工程的验收，对不合格项的处理是否适当，检查工程资料是否与工程同步，资料的管理是否规范等来评价工程质量控制成效；通过检查是否建立健全设计变更管理程序、工程计量程序、资金计划及支付程序、索赔管理程序和合同管理程序，检查其执行是否有效，检查支付预付备料款、进度款是否符合施工合同的规定，金额是否准确，手续是否齐全，检查设计变更对投资的影响等评价工程投资控制效果。 　　2.物资采购及物资现场管理审计。物资采购及物资现场管理审计的目标是审查和评价采购环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；采购计划依据的充分性与可靠性；采购环节各项经营管理活动的真实性、合法性和有效性；物资合同的执行情况以及物资现场管理等。 　　主要检查物资