青岛_东方华洲_公园世家_营销筹备_营销执行方案(青岛).pptVIP

公园世家·营销执行方案 * 全新都市生活理念——闲散型都市生活三大核心要素KPI KPI体系 便捷的 公共交通 免费的 中央公园 公园是城市病的良药，促进邻里交流，饭后休闲纳凉，缓解城市压力的理想之所 步行15分钟内，大型超市，学校，菜市场等区域型生活配套齐全 完备的 城市配套 步行10分钟范围内，有各档次的餐饮，移动厅，理发店，干洗店，便利店等各类社区型配套应有尽有 小区闹中取静，要和人流量大的生活配套或城市主干道保持一定的距离 地铁是一个城市腾飞的翅膀，地铁过处发展加速，房价飞涨，居民出行出现质的飞跃。 公交系统，是城市公共交通的又一主要方式，对城市居民生活同等重要 城市中，闹市区，有个免费的大公园，是极为稀缺的一种资源，可对周边居民的生活品质产生质的飞跃 * 【以公园为至高点，全面揭示闲散型都市生活理念】 三大关键动作 * Action1：占领公园核心高地，找对的售楼处位置，项目已成功过半，其他营销皆属平常。 公园制高点 3大关键动作 本案 李村公园 售楼处 关于售楼处选址： 公园是本项目的核心价值点，本项目目标客户多积聚在李村公园附近，加上李村公园超大的人流量，至此夏庄路临近李村公园一侧是售楼处最为理想之地，找到正确的售楼处位置，项目就成功了一大半，其他一切营销皆属平常。 经过项目多次勘探，国运集团办公楼是项目唯一可用，且形象上最适合本项目作售楼处的场所，除此一处外，公园周边已无建筑可做备选。 * Action1：选择国运办公楼作售楼处，对本项目而言有三大附加价值 公园制高点 3大关键动作 三大附加价值： 附加值A－省户外广告费用：玻璃目窗覆膜相当于在公园附近增加一处巨大户外广告，下王埠立交跨桥广告为12万/年。 附加值B－省装修费用：此办公楼内部硬装较好，若用做项目售楼处，进行配饰即可，这样可节省10多万硬装费用（当前售楼处硬装花费约10万元）。 附加值C－省时间。项目9月底10月初开盘，蓄客时间只有2两个月，时间短任务重，此处作为售楼处可节省一个多月的装修时间，对蓄客而言，这一个月是极其宝贵的。 国运集团转租报价为40万元起，经考察周边商业网点市场租赁价格，提出以下几点坐标以供参考： 1、以李村公园为中心，李村公园南侧商业网点市场租金报价一般为5～6元/平米/天（不含转让费）。以周边市场价格估算，国运所在楼的年租金约为：5（元/平米/天）*230（平米）*365（天）=41万元 2、如果租赁新售楼处需要装修的话，费用至少需要10万。夏庄路195号当前售楼处装修费用为10万。若能租用国运办公楼，可以节省该笔10万元硬装费用。 3、此外，国运办公楼玻璃幕墙可贴膜做为广告位，按现有黑龙江中路与金水路交界处跨桥广告大牌费用13万/年计算，租赁国运办公楼，将玻璃幕墙贴膜作为广告位也相当于又节省了12万以上户外广告的费用。 结论： 国运办公楼可以节省硬装修及广告大牌两项费用，节省费用合计达20万以上。若报价40万，则相当于办公楼本身费用为20万。以市场价进行评估，国运办公楼报价为40－50万元为可以接受的价格区间。 公园制高点 3大关键动作 Action1：根据周边租金和此处物业对本项目的附加价值，我方可接受的租金为40～50万 * Action1：售楼处功能布局建议 公园制高点 3大关键动作 1F：讲解区，介绍项目为主 2F：洽谈区，可观公园 9米 10米 10米 16米 5米 9米 楼梯 沙盘 背景墙 桌 门 桌 吧台 区域图 6展架 楼梯 办公区 洽谈区 VIP区 6展架 * Action1：提高售楼处昭示性之——三板斧 公园制高点 3大关键动作 一板斧：异形道旗——售楼处指示牌 二板斧：楼面贴膜——广告效应 三板斧：灯光工程——提高夜间昭示性 * Action2：夏庄路道旗－圈定都市领地，来客量的保障 公园制高点 3大关键动作 关于道旗： 道旗位置：夏庄路上，金水路到大崂路路段 位置评价：目前道旗位置很好，夏庄路是李村城市主干道之一，车流量大，李村常驻民必经之路。 道旗设计：目前道旗设计与周边颜色顺色，昭示性不强，后期设计注意主色调的选择。 租用时限：道旗年底道旗，建议道旗租赁期延长半年或一年 此外，下王埠立交桥跨桥广告，与道旗距离过近，效果大打折扣，建议年底到期后可停用。 * Action3：折页－书面形式剖析闲散型都市生活样本 公园制高点 3大关键动作 闲散型都市生活样本的三大核心要素 高端闲散型都市样本案例 本项目三大核心要素剖析 * 【以李村为主战场，积极拓展线下渠道】 五大路线 * Action1：李村公园文化节——露天电影节 线下渠道 5大关键路线 主题一：东方公园世家电影放映 时间： 8月份每周末，即6-7号、13-14号、20-21号、27-28号 地点：李村公园的广场上 参加人