针对2015《建筑工程建筑面积计算规范》规范 偷面积高招.pdfVIP

新规范偷面积针对高层、别墅、写字楼 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1 日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室 都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。赠送面积又见新花样，以下归纳了高层、 别墅、商业、写字楼送面积的招式，供参考。 高层 ►设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积） 普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大 于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士 给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45 ㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得 房率，有效解决90 ㎡做三房过于紧凑的缺陷。 举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型” 中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘 窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。 ►设计可局部拆卸内凸窗（不算面积） 在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏 空间（如下图）； 业主在装修期间，可将横梁“拆卸” ，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可 以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。 ►利用设备平台（不算面积） 在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还 是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。 举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平 台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。 设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了 可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。 ►设计隐蔽式储藏空间（不算面积） 可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不 计入建筑面积。 ►利用夹层实现套内实用面积的增加。（只算1/2面积） 在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。但新规出台后，针对夹层空 间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。 但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，虽没了免费午 餐，但还是可以减少一半面积。 对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用（如下图）。 ►赠送露台（计算一半的面积） 非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积 可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面 积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。 别墅 ►超高中庭院可变现实用面积，车库上方也可改造成房间。（不算面积） 在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间利用； 同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置。在装修期间，可将二、三层架 板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。 举例：以上海河谷3号的户型为例，可将车库上方以及中庭封闭后，改造成功能间。在改造之前，每层空间均 预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。 ►以花架形式作为架构，隔出一间功能房。（算1/2面积） 在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。根据建筑新规，这类型空中花园需要计算 1/2的面积， 但装修时期间可铺板隔房，做成一间独立的房间进行使用。 ►室内局部挑空，隔成一间卧室。（只算一层的面积） 这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计， 只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的 是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。 举例：以上海橡树湾为例。 ►向地下室要空间（计算一半的面积） 在新规实施之前，地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间，用来吸引购房者。但新规实施后，地下室 不能再免费送。但地下室（半地下室）结构层高