广州金地荔湖城地块的二期营销策划方案.ppt

金地 ? 荔湖城A地块二期营销策划方案 1.1 市场环境——区域经济 1.1 市场环境——社会利好 1.1 市场环境——宏观调控 1.2 住宅市场情况——供应量 由于受到土地供应减少以及宏观调控政策的影响，新增供应近年呈下降趋势，年新增供应多在700-800万平方米。 2007年1-5月份，新增供应商品住宅达253万平方米，比2006年同期减少了9.7％。 1.2 住宅市场情况——成交量 受宏观调控政策的影响， 06年下半年开始，商品住宅成交量逐渐萎缩，下半年同比下跌14.1%； 2007年1-5月份，主要受供应减少的影响，广州市商品住宅成交量341万平方米，同比2006年1-5月份下跌13.8%。 1.2 住宅市场情况——成交价格 2006年广州商品住宅成交价格升势强劲，全年成交均价达6315元/m2，增幅23.5%。 2007年前5个月全市成交均价达7462元/m2，同比增幅26.4%。 1.2 住宅市场情况——市场预判 1.2 住宅市场情况——区域价格 1.2 住宅市场情况——竞争市场 1.2 住宅市场情况——竞争市场 1.2 住宅市场情况——竞争市场 1.2 住宅市场情况——竞争判研 1.3 二期项目SWOT分析 1.3 二期项目SWOT分析 优势（Strength） ——产品优势 1.3 二期项目SWOT分析 优势（Strength） ——配套优势 1.3 二期项目SWOT分析 优势（Strength） ——品牌 1.3 二期项目SWOT分析 劣势（ Weakness ） 1.3 二期项目SWOT分析 机会（Opportunity） 1.3 二期项目SWOT分析 威胁（Threats） 2.1 前期调查客户与成交客户 2.2 成交客户——年龄结构 2.2 成交客户——工作区域 2.2 成交客户——职业构成 2.2 成交客户——用途构成 2.2 成交客户——获知途径 2.2 成交客户——家庭情况 2.2 成交客户——关注的因素 2.2 成交客户——客户案例 2.2 成交客户——客户案例 2.3 成交客户归纳——整体 2.3 成交客户归纳——类别墅客户 2.3 成交客户归纳——小高层客户 2.3 成交客户归纳——投资客户 2.4 二期客户的变化预测 3.5 二期核心价值的提炼 4.1一期营销推广成果回顾 4.1一期营销推广成果回顾 4.1一期营销推广成果回顾 4.1一期营销推广成果回顾 4.1 一期营销推广成果回顾 4.1 一期营销推广成果回顾 4.1 一期营销推广成果回顾 4.1一期营销推广借鉴 ■储客期积累足够的客户。一方面是新的推广吸引新的客户；另一面继续进行周边企业拓展，增大当地客户群；同时，不可小视口碑传播的力量，业主亲友推荐是我们重要客户来源。 ■在推广的内容、推广的渠道选择上要做准确的把握。通过上阶段的总结，筛选有效方式 ■推广中应该整合多种推广渠道，特别注意采用新的渠道,例如深圳推广 ■价格政策合理中偏高，充分体现品牌发展商和品牌项目的优势，通过分阶段推货策略调整价格，实现产品的快速升值。 ■提供额外的附加价值。为客户提供交通、教育和商业配套的实施更多利好为客户解决问题，通过引进品牌商家提供额外附加值。 ■通过现场包装的整改以及各种线上平面表现风格的把握达到拉升项目档次的目的 提高定位，维系发展老客户 虽然二期定位低层产品倾向于高端客户群，项目整体气质以他们为蓝本（类100坊、三叠院客户）必须提高档次； 高端客户的审美观念和价值取向相对较为不同，他们更多期望的是档次和品质以及带来的身份感。 高层产品中小户型则重投资兼自住的客户，类似一期的中端客户（如15度洋房、几何公寓客户群） ，他们关注的是项目的完善及升值； 因此项目在本地的传播主要着重点包括两个方面，一是通过报纸和针对性的DM，少量电视媒体，结合广告现场、路牌等途径树立品质、档次的形象，吸引高端新客户到访；另一方面，通过丰富的现场活动吸引前期中端客户的参加，扩大旧客户影响力。 4.3 卖点整合 4.4 入市时机选择 4.4 市场竞争预判 4.5 整体推盘节奏 4.6 价格策略说明（10、11组团） 4.7 营销阶段的划分 4.7 媒体投放策略 4.7 媒体投放策略 4.7 媒体投放策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.8 分阶段推广策略 4.9 销售物料配合 4.10 推广费用计划 第四章 整体营销策略和执行方案 一期营销策略回顾 二期总体营销策略 价