江苏苏州苏土地块项的目调研报告.docVIP

苏地2007-B-10号地块调查 一、地块描述 序号 地块位置? 编号 面积? 用途 出让年限 规划指标要求 起报价 保证金 万元 （平方米） 容积率 ? 建筑密度 绿地率 元/㎡ 10? 吴中区木渎镇竹园路南侧，金枫路西侧 苏地 2007-B-10号 55503.8 商业和办公 40年 3.0- 3.5 ≤45% ≥25% 3405 5000 114819.1 居住 70年 1.8- 2.2 ≤20% ≥37% 2700 起拍价：188990439（商业和办公），310011570（住宅）；总起拍价：499002009。 1、地块位置 10号地块位于苏州高新区与木渎高新区的分界线处，具体坐落在竹园路南侧，金枫路西侧；距离竹园路与长江路交叉口约2.34公里；距离灵岩山约2.14公里；距离中华园大酒店约776米；距离凯马广场约2.9公里；距离狮山路、滨河路交叉口约5.8公里。 注：以上距离均为交通距离，直线距离会更近。 2、周边商圈 10号地块地处金枫南路商业圈中心位置（参见木渎商圈图），项目东面即为金枫商业广场，今年12月份，华润万家大卖场将正式开张营业，成为木渎、新区交叉片区的商业中心。此外，项目距离木渎镇金山路商业中心以及狮山购物广场（即将开工建设）都较近。 3、交通状况 地块门口金枫路侧现有公交站台一个，但无公交车通过；竹园路侧现有2路（经狮山路、干将路、现代大道、湖东邻里中心到园区，行程30多公里）；38路（经狮山路、观前街到火车站）；622路（新区、木渎）、4路（经竹园路、友联新村、汽车南站、机场路、都市花园到湖畔花园）。 地块东北处即为轻轨1号线金枫路站（轻轨1号线走地下）。 金枫路、竹园路均为双向6车道，道路宽敞，路面状况较优。 4、相关配套 （1）项目周边木渎配套 幼儿园：万枫幼儿园 中小学：木渎第五中学、木渎实验小学、木渎实验中学、木渎高级中学； 综合商场：金枫商业广场、金枫数码港、联华、华润，鼎诚商厦、永真商场、木渎商厦； 邮局：木渎邮电局； 银行：工行、农行、建行、招商银行、中国银行、中信银行； 医院：木渎人民医院、欣升护理院； 其他：天平大酒店、中华园大酒店 （2）项目周边新区配套 中小学：苏州外国语学校、瑞华双语学校、狮山中心小学、枫桥实验小学、新区实验小学、新区新升小学、新区一中、 新区国际小学、苏州实验中学（南京大学附中）； 幼儿园：新升幼儿园 综合商场：狮山购物广场、特易购； 银行：中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行、交通银行、招商银行、华夏银行； 医院：苏州明基医院（建设中）、苏州圣爱医院、附二院 其他：苏州乐园、水上世界、玉山公园、索山公园； 5、地块周边环境 地块以东为新区，主要由万枫家园、苏州外国语学校、新区一中、新创竹园、白领公寓、苏州科技创业园、君地风华等住宅区、高科技企业及学校组成； 地块东北：嘉业阳光假日、金色家园、新升新苑、新区水厂、FREESCALE（苏州最大的科研型企业）、中国信息产业部第五所苏州分所、世纪花苑、灏景天下等住宅小区、科研型企业组成； 地块北面：均豪精密等工厂； 项目南部：空地，空地以南为工厂区，具体名称见“木渎产业分布图”。 项目西部：合家欢花园、香榭、中华园大酒店、灵岩山、天平山等住宅、别墅、酒店、风景区。 6、周边产业分析 参照木渎产业分布图，我们发现，在10号地块以东，以北新区地块，产业主要集中在研发型企业和大型跨国开发企业，有明基、索尼、FRRSCALE；在地块以南地区木渎高新区，产业分布则集中表现为大型电子企业及中小型加工厂。 二、周边片区新房价格 在对新区长江路以南及木渎进行调研后，我们发现目前在售的楼盘主要有以下几个： 房号 形态 面积 户型 均价 总价 备注 嘉业阳光假日 多层 6800 多层、小高层、高层、花园洋房、别墅（联排/双拼）单身公寓（全装修） 小高层 6000 君地风华 高层（32） 105两房、126三房 7000 得房率75%，物管费1.63 金枫美地 多层、高层、小高层 130平米 三房 5100-5200 67万左右 仅剩三房 尼盛青年城 多层 75、85两房；95、105三房 两房、三房 5500-6000 8月份开盘 中澳广场 小高 50 一房 5000 25万 得房率约为71% 50.24 复式 7497 376649 以上房源，除嘉业阳光假日开发到4期，青年城尚未开盘外，其他项目基本已处于尾盘期。此外，除了以上房源外，木渎还有相当体量的别墅，由于与10号地块产品关联性不大，故此未统计。 三、地块周边二手房价格 （一）项目周边新区二手房 1、高档小区 房号 形态 面积 户