海天国际价格分析报的告.docVIP

海天国际价格分析报告 一、市场背景 海安市场后期潜在供应量较大，给本案销售带来强大压力。 海安市场潜在供应以大盘为主，销售持续周期长，达2—4年，与本案销售期基本同步。明年的供应量将出现一个阶段性的高峰，届时将形成明显的供大于求的局面。 二、价格预估 区域内在售的同档次楼盘基本没有，所以我们取次新房中大街、恒天新世界、安达公馆在二手市场的价格作为参考价格依据。采用市场价格比较法和加权计算法来评估本项目的销售价格。 1、本案区域内主要次新房价格表 小区 楼层 价格（元/平米） 均价（元/平米） 恒天新世界 8/18 6220 恒天新世界 10/18 6440 恒天新世界 10/21 6500 6386 中大街 12/19 6150 中大街 5/6 5900 中大街 3/7 6050 中大街 3/6 6000 6025 安达公馆 6/12 6200 6200 均价 6203 恒天新世界二手房均价6386元/平米 中大街二手房均价6025元/平米 安达公馆二手房均价6200元/平米 2、价格测评分析表 478高峰，届时将形成明显的供大于求的局面， 序号 参数 测评 标准（分） 项 目 名 称 中大街 恒天新世界 安达公馆 海天国际 1 位置 1 0.95 0.93 0.92 0.94 2 交通 0.6 0.52 0.53 0.52 0.53 3 生活 0.7 0.60 0.63 0.60 0.64 4 购物 0.5 0.45 0.46 0.45 0.46 5 教育 0.8 0.75 0.74 0.74 0.75 6 小区配套 0.4 0.35 0.35 0.35 0.36 7 社区环境 0.5 0.45 0.46 0.45 0.48 8 立面风格 0.6 0.53 0.55 0.53 0.56 9 绿化环境 0.5 0.45 0.45 0.45 0.46 10 规模 0.6 0.55 0.5 0.5 0.58 11 物管 0.2 0.16 0.17 0.17 0.18 12 户型设计 0.8 0.76 0.76 0.76 0.77 13 结构抗震 2 1.60 1.60 1.60 1.65 14 年代 0.8 0.60 0.75 0.7 0.8 合计 10 8.72 8.88 8.74 9.16 ★中大街得分8.72 次新房销售均价：6025元/㎡ 本项目参照价为： 9.16÷8.72×6025元/㎡﹦6329元/㎡ ★恒天新世界得分8.88 次新房销售均价：6386元/㎡ 本项目参照价为： 9.16÷8.88×6386元/㎡﹦6587元/㎡ ★安达公馆得分8.74 次新房销售均价：6200元/㎡ 本项目参照价为： 9.16÷8.74×6200元/㎡﹦6497元/㎡ 3、权重分配值表 序号 参照项目 销售均价 元/㎡ 测评得分 本项目参照价 权重值占比 说 明 1 中大街 6025 8.72 6329 30％ 由于中大街、恒天新世界和安达公馆属于次新房价格，故以其所在区域对本项目的影响以及年代成新划分权重值 2 恒天新世界 6386 8.88 6587 40％ 3 安达公馆 6200 8.74 6497 30％ ★根据以上得知，本项目的住宅销售均价为： 6329×30%+6587×40%+6497×30%=6482.6元/平米。 三、本案价格提升节点表 结合本案推盘销售节点制定价格提升表： 时间段 第一阶段 （2011年6月-11月） 第二阶段 （2011年12月-2012年4月） 第三阶段 （2012年5月-7月） 第四阶段 （2012年8月-10月） 价格 6480元/平米 6880元/平米 7380元/平米 7680元/平米 时机 2011年9月开盘 2011年12月开盘 五一节假日 金九月的传统旺销期 推案 B区商业+住宅 A+B区商业+住宅 A区商业+住宅 剩余住宅