嘉兴市区物业服务企业经营困境和对策研究.doc

毕业论文设计（文献综述） 题 目： 嘉兴市区物业服务企业经营困境及对策研究 学 院 ：商学院 专 业 ：公共事业管理 班 级 ： 公管101 学 号 ：201052155146 学生姓名 ：杨林源 指导教师 :吴兴陆 嘉兴市区物业服务企业经营困境及对策研究 （文献综述） 前言部分 随着我国城市化水平的高速发展，享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。我国物业管理经过近30年的发展取得了很大的进步：新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得突破；物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，整体管理水平有了很大的提高；特别是物业管理立法工作得到重视，有力地推动了物业管理行业的发展。 在我国物业管理作为一个新兴的行业，在近年来由于物业服务需求的增加带动了行业的发展。但是，由于在其发展过程中一些深层次、复杂化的问题不断出现。表现为：物业企业作为行业发展的经济主体，其经营状况的好坏不仅对行业的发展起着关键性的作用，而且还对和谐社会的建设起着积极的作用。但是，由于物业服务行业制度落后，相关服务配套细则不完善；物业服务企业与房地产开发商处理问题时相互扯皮；物业投诉不断增多，企业与业主之间矛盾纠纷不断等多方面的问题。直接阻碍了物业服务企业的经营与发展。事实上，企业经营好坏不仅对行业的发展起着关键性的作用，而且还对和谐社会的建设起着积极的作用。 嘉兴物业服务行业近几年有了很大的发展，但是，在发展过程中，同样存在物业服务企业收费难、经营压力大；业主停车难、与物业企业纠纷不断等方面问题。认真分析研究物业服务企业经营状况，提出相关对策，这对物业服务行业的健康良性的发展有着十分重要的作用。为此，笔者选择嘉兴市区物业服务企业经营困境及对策研究作为选题进行研究，以期更全面、深入的了解嘉兴市区物业企业面临的经营困境，并给出笔者的见解。希望能够通过这样的方式对嘉兴物业行业的发展贡献自己的一份力量。 本综述就物业服务企业经营困境问题对物业服务企业经营模式、物业服务企业品牌建设、物业服务企业经营成本、物业服务企业行业制度建设、物业服务企业与房地产开发商关系、物业服务企业与业主沟通机制、物业服务企业税制等方面收集相关文献、资料，了解行业最新的研究成果，并作出总结与分析。 主体部分 国内研究成果 对物业服务企业经营模式研究 物业企业的规模化经营，有两层含义：其一，它代表企业的综合实力，包括企业的运行体系、管理机构、人才机制、企业品牌的含金量等等，这里企业的管理面积、员工多少仅仅是表面形式。其二，它是企业提高自己实力的一个动态过程，从另一方面理解，也就是物业管理行业重组中的专业技术重组和企业重组过程。因此，规模经营是物业企业的一种经营策略。（刘黎虹，2001） 经营型物业管理模式是将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力；是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主、客户提供更全面的服务。（杨晓庄，2004） 目前国内物业服务企业的经营模式多以父子经营模式为主，经营层次较低。但随着加入世贸组织和市场化的深入，也引进了国外一些先进的物业管理模式，如，英式管家。物业发展趋势呈现出三个层次：物业管理、资产管理和投资组合管理。我国目前大多数企业还属于初级阶段，即物业管理阶段，英美的发达国家基本上已经走到投资组合管理阶段。（曹亚娟，黄安永，2008） 从现有物业管理的“管房，养房”收取服务费的盈利模式转变为：经营资源组织多元化、社会化、利润来源的多元化、服务对象的多元化的盈利模式转变。（朱吉初，张大亮，2003） 物业服务企业应以客户的潜在、未来需求为导向，纵深开拓物业服务增量市场，通过开展链式经营，整合公司内外部资源，走物业管理多元化经营之路，打造大物业。（李超，韩朝，2011） “经营管理与作业分开”的经营管理模式企业能够拥有职业化的物业管理专业人才队伍，团队成员具有较高的职业水准，具有显著的管理与人才优势，能够根据业主的要求提供项目的咨询服务，帮助业主拟定管理计划，接受业主的委托选聘专业公司提供专业服务，并对专业公司进行监督评估等。（苏守备，2012） 物业管理公司在由小区构成的社区中处于枢纽位置。即物业公司不仅是服务的供应者，还应是服务的组织者和集成商。服务的对象不应仅局限于社区居民，还应包括房地产开发商、购房者、以及社会服务供应商。（邓丽，2006） 针对房地产开发建设过程与物业管理割裂的现状，提出了基于全生命周期的物业管理与服务的概念，将物业企业分为专业服务