“一保一控”政策背景下的房地产业发展研究.docVIP

　　“一保一控”政策背景下的房地产业发展研究 　　[摘要]在未来一段时期，我国 经济 要实现“一保一控”的宏观调控目标，扩大内需是关键。国际经验表明，每一次的房价大幅度下降，都可能伴随着消费的停滞和经济的衰退。政府的宏观调控，既要有利于避免房价大幅上涨带来泡沫，也要防止房地产市场的过度波动对宏观经济稳定的冲击。因此，防止我国房地产业出现“大落”，应包含在“一保一控”宏调政策的 内容 之中。 　　[关键词]房地产业宏观调控理性调整制度调整 　　 　　近两年来，在中央政府针对国内流动性过剩可能引发的经济过热而采取的紧缩型宏观调控政策和针对房地产市场引发的资产价格泡沫而采取的一系列调整措施的共同作用下，国内房地产市场的政策环境和市场形势都发生了较大的变化。应该说，中央政府对房地产市场的调控是必要的，而且是及时的，效果也是正面的，并且已经初见成效。进入2008年下半年，在国内外经济形势趋于复杂化的情况下，中央将宏观调控政策的基调从“两防”调整为“一保一控”。2008年9月16日，央行公布“两率”（即贷款利率和存款准备金率）下调，意味着紧缩的货币政策信号开始转向。在此背景下，我国房地产业 发展 何去何从，在“一保一控”的宏调政策中面临着什么样的选择，值得 研究 。 　　 　　一、避免房地产业出现“大落”， 　　有利于“一保一控”宏调目标的实现 　　 　　近两年来，由于受全球的流动性过剩的 影响 ，我国的宏观经济面临着复杂多变的调控环境，宏调目标也经历了从2007年初的“一防”（防止经济增长转向过热）到2008年初的“两防”（防止经济增长转向过热和防止通货膨胀），再到2008年下半年的“一保一控”（保持经济的持续稳定增长和控制通货膨胀）。应该说，无论是“一防”，以及“两防”，还是“一保一控”，都与房地产业的发展有着非常密切的关系。 　　首先，从“一保”来 分析 ，要实现经济的持续稳定增长，保持房地产业的持续稳定很重要。研究表明，我国近年来GDP取得两位数的增长，都与投资和出口的拉动关系很大。2007年GDP增长11.9%，其中投资占GDP的比例为42%。在固定资产投资中，房地产的投资是一个重要的指标，既影响政府的基础设施投资，又影响到 企业 的投资意愿。一般而言，房地产业的快速发展促进了建筑投资的增长，带动相关部门就业的增加，因而会促进经济增长。然而，一旦房价急剧下滑，私人消费和住宅投资将受到严重冲击，从而对经济增长产生不利影响。 　　从发达国家房地产周期的经验来看，历次的房价调整、房价大幅度下降，都可能伴随着消费的停滞和经济的衰退。以美国为例，自2005年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大，影响到居民的消费和经济增长，结果导致次贷危机。2007年2月次贷危机开始浮出水面，后不断加深，终至爆发华尔街 金融 危机，2008年9月15日，雷曼兄弟、美林证券、AIG保险公司均出 问题 ，引至全球性金融震荡。欧洲委员会在2005年的一份季度报告中考察了欧元区的房地产价格周期和消费周期的相关性，结果显示，西班牙、芬兰、爱尔兰、法国、荷兰和葡萄牙的房地产价格和消费周期的相关系数大于0.7，这表明，房地产市场价格的下降将可能严重影响到居民消费。 　　从我国的情况来看，实证资料表明，1998年以来，我国GDP增长和房价、地价的相关系数高达85.27%和79.38%。因此，要保持经济持续稳定增长，实现“一保”的宏观目标，就要防止我国房地产业出现“大落”，从而影响到消费和投资意愿，进而导致经济衰退。 　　其次，从“一控”来分析，保持房地产业的稳定与控制通货膨胀并不矛盾，相反，在“通货膨胀 时代 ”，房地产价格稳定甚至略有上涨，可以稳定居民的消费预期，不至于走向“滞胀”。房产既是用来解决住房需求的消费品，同时也具有投资属性。在通货膨胀的情况下，资产的名义价格倾向于上升。此外，由于买房与租房作为满足住房需求的两种方式，两者存在一定替代关系。在通货膨胀的情况下，名义工资的提升虽然不能直接地有力推高房价，却有利于推高租金。美国在第二次石油危机期间通货膨胀形势最为严峻，CPI上升13%，与此同时房价却未有大幅度下跌，仍然保持增速为正，在通货膨胀最为严重的1979～1980年间，房价依然有10%的涨幅。 　　此外，从 理论 上来看，在“通货膨胀时代”，实际贷款利率的变化将会改变房地产的供求关系，从而带来房价的上涨。通胀率的上升与房价涨幅上升之间的关系，源于名义抵押贷款利率的下降，也即意味着购房人支付能力的上升。通胀率的上升同时也意味着综合生活成本的上升，从而会带动租金价格的上涨，因此会加大房地产的投资吸引力和购房需求。购房需求的上升，改变了房地产市场原有的供求关系，从而引发了房价的上涨。 　　 　　二、我国房地产业 目前 已进入