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　　云南省房地产产品与服务创新的综合模式探讨 　　摘 要：根据云南省特殊的地理与气候环境我们选择运用一种适合本地 企业 发展 的创新模式——生态 旅游 房地产模式将生态居住模式、环保居住模式和文化居住模式融入其中。从而把旅游房地产和原生态的优势转化为竞争力，形成有 影响 力和领导力的旅游生态房地产品牌，培植独特的优势。 　　关键词：云南房地产品；服务创新；综合模式；探讨 　　 　　引言 　　 　　根据创新鼻祖熊彼特的基本观点，企业创新主要包括产品、工艺、原料、市场、组织创新五种基本类型。在五种基本类型中，产品创新具有特殊的重要性，从广义上讲，产品包括有形的物质产品和无形的服务产品。20世纪50年代以来有形的物质产品创新得到了较为充分的认识和重视，但对无形的服务创新 研究 国外于80年代起步，国内则从本世纪初才开始涉足，成为当前国内外学术界和实务界关注的新热点。 然而如何将有形的产品和无形的服务创新结合，是当代企业创新研究的一大关键 问题 。 　　 　　一、生态旅游房地产模式的初步构建 　　 　　云南位于祖国大陆西南的边陲，具有26个民族由于分布地区、生活环境、生活方式的不同， 形成了各自不同的 经济 文化特点以及独特的民族特性和民族风情，再加上奇异的地形地貌和种类繁多的珍稀动植物，这一切构成了色彩纷呈的人文、 自然 景观，原生态的旅游资源吸引着来自全国各地的观光客。带来了云南房地产业的飞速发展，大批房地产建设项目如酒店、度假村、别墅等建立起来了，还有一些房地产建设项目是直接或间接为旅游服务的，如超级商场、会议中心、 体育 训练中心等。也促进了区域的房地产发展。 　　（一）生态旅游房地产模式的概念界定 　　经过近几年的发展， 云南旅游房地产已经在初具规模， 并在国内居于领先地位。但无论采用何种模式，房地产开发商都应在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用，这也是云南旅游生态房地产可持续发展的保障。“生态旅游房地产”中的“生态”二字，实际上就是“生态”概念的发展与深化，用来描述一种和谐、健康、可持续发展的状态。它强调可持续发展的功能。是建设可持续发展的房地产开发的必然趋势。其设计应从“安全、环保、舒适、和谐”的设计理念出发，提高设计人员环保景观设计意识，灵活运用技术标准、指标，实现经济效益、 社会 效益和环境效益的统一和综合最大化。 　　（二）房地产企业服务的全新诠释 　　房地产企业属于知识密集型服务业的范畴，融合了更多的服务因素，服务和知识贯穿于房地产企业运营的整个过程之中，因此房地产企业是服务企业的一个重要组成部分。经营管理正在由“以产品为中心”向“以客户为中心”的方向转变。在市场需求的拉动下，“客户服务水平”事实上已经成为继“产品性价比”之后，客户选择产品提供商的第二大决定要素，尤其在产品同质化日趋严重的今天，“服务”的重要性就越发凸显，呈现出“产品差异缩小，服务差异拉大”的趋势。房地产企业是否能建立和提供具有差异化、高附加值的服务产品和持续的服务创新体系，将是赢得消费者的关键。 　　 　　二、生态旅游房地产模式中服务创新的综合 应用 分析 　　 　　本文借鉴四维度模型来说明房地产企业服务方式创新的思路和构成要素。所谓的“四维度模型”是一个运用结构化方式对多个因素发挥作用的创新进行描述、分析的整合模型也是国内外学者用于研究服务方式创新的主要模型之一。模型四个维度分别是创新服务概念、顾客、服务传递系统以及技术。其关系如图所示： 　　 　　（一）新服务概念 　　1.业主原则 　　如果不关心客户的现实需求和潜在需求，房地产就不会有竞争力。努力了解和理解现在和潜在的目标购房者，掌握他们最突出的消费心态，比如购房者的目的主要分为两种，一种是被云南的人居环境和文化氛围所吸引，购房自己居住;一种是看中了云南的旅游中心地位，商业较发达，购买商铺有较广阔的商业增值空间。只有这样房地产企业才能找到与他们沟通的最有效的方式 方法 ，取得他们思想的共鸣，这样才有可能把云南房地产的理念渗透进消费者的意识之中。 　　2.服务产品差异化 　　“十一五规划”提出建设节约型社会，推动新建住宅和公共建筑节能、大力节约和集约利用土地。云南的房地产企业的生态地产的理念与国家大政方针不谋而合，云南的地理气候环境也给云南房地产业提供了得天独厚的发展环境与空间，云南可以通过整合资源的复合地产开发思路及体验式营销，强调人与环境和谐统一的综合性环境系统，以提升城市形态、改善人居环境为目标，坚持和谐、环保、生态和智能化的开发原则来彰显云南房地产的诸多优势。开发适合自己，有自身特色的产品形成差异化的服务，走创意新、经营新、服务新；景观奇；可持续经营的路子，不断提高云南房地产的整体水平。 　　3.注意云南