定价策略及价格表的制的作.ppt

房地产定价的详细程序： 收集整理市场信息及定价标的物的楼盘资料 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 估计成本和需求 分析竞争对手【完全可替代、部分可替代、极个别可替代】 选择定价的目标与基本方法 确定楼盘的平均单价 确定楼层的垂直价差 确定各期、各栋的平均单价 确定水平价差 确定综合折扣率 调整价格偏差 确定付款方式 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格表的意义： 所有策略的数字表现，实现价值的实际工具！ 1、体现外部竞争性； 2、体现内部均好性——将内部竞争做到最小。 二者必须紧密结合，内部竞争往往比外部竞争更直接更残酷。制定价格表时需充分考虑到分阶段销售过程中的外部环境！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格表的分类： 表价=底价+促销优惠 表价 成交价 底价 指开发商或开发商委托代理公司销售的价格底线。是价格的最低防线. 也称面价，指开发商或代理公司对外公布的价格，是开发商或代理公司与购房者沟通价格的支点。 指买卖双方成交的真正价格，开发商或代理公司实际出售或购房者真正购买的价格。 底价、表价和成交价三者不但受市场现状的影响，还取决于既定的价格策略！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格表制作步骤： 着重开盘策略和最终销售率 正式开盘后，随时总结销售成果，及时进行调整 核心实收均价 着重市场把握 分栋/分功能/分期实收均价 着重阶段性策略 平均折扣率 着重对客户的适应和促销 垂直差 平面差 着重价值体现 价格表 着重客户直观感受 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 核心均价确定： 每种方法有着对应的使用原则，根据项目的具体情况选择确定均价的方法。 市场比较法是确定均价的最为常用的方法 市场比较法 收益还原法 收益还原法一般在带有明显经营性质的物业上使用较多，包括商铺、写字楼、酒店等 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 核心均价确定---市场比较法： 比准项目权重表 比准项目 推售时间 比准对象选取 产品形式 权重 选取原因 选取比准项目 选取原则： 一般比准项目的选取原则有三个：同区同质、同区不同质/同质不同区、不同区且不同质。可根据项目的具体情况进行选择。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 核心均价确定---市场比较法： 比准项目调整系数 因素 权重 本项目 比准项目1 比准项目2 比准项目3 比准项目4 比准项目5 项目状况 项目 规模 　 　 　 　 　 　 　 容积率 　 　 　 　 　 　 　 …… 　 　 　 　 　 　 　 区域环境 交通 　 　 　 　 　 　 　 噪音 　 　 　 　 　 　 　 …… 　 　 　 　 　 　 　 营销 时点 　 　 　 　 　 　 　 销售 情况 　 　 　 　 　 　 　 总分 100% 　 　 　 　 　 　 r 　 　 　 　 　 　 　 比准项目打分需要考虑项目本体、区域环境、销售时点和营销情况四个方面。每个方面还可以再细分，细分项可根据实际需要调整。 比准项目调整系数r=本项目总分/比准项目总分 比准项目调整系数打分表 Evaluation only. Create