新景祥徐州西都国际中的心营销总纲最终定稿.pptVIP

西都国际中心营销总纲;About 目录纲要;第一阶段 市场调查及市场定位 Market research and market positioning ;一、城市发展分析;城市总体经济飞速增长;经济指标;社会消费品零售总额加速增长,城市消费欣欣向荣; 人民收入水平逐年提高，徐州城镇居民进入相对富裕阶段 ; 经济跨越式发展,加速推动城市化进程;城市格局发生重大变化,由“单圈型”向“三圈型”转变;“三圈型”城市格局;徐州是座刚刚进入全面快速发展轨道的 具有巨大前景和潜力的区域性中心城市; 徐州市场整体格局及特征分析;从2005年开始，徐州土地供应急速放量， 土地单价急剧飙升，市场竞争日益激烈。 ;商品房市场分析 ;房价快速增长 ; 国家宏观调控对徐州市场的影响 ; 徐州房地产市场特征及发展趋势总结 ;全面的、饱和的、严峻的、同质的 大盘竞争时代，开发风险日益突现; 近年来，随着《徐州市工业产业结构调整意见》等规章出台，徐州市致力于发展成有竞争力的综合型特大城市，各类中小型的新兴企业的数量将大大增加，这意味着徐州商办物业市场，特别是小型商务市场的需求将快速增加。 徐州良好的经济形势将催生一批中小型公司、办事机构、服务机构的出现，全市现有的中低级商住物业、写字楼将满足不了急速增长的商务办公需求。 人民收入水平逐年增长，投资范畴及产品多样化，写字楼商办类投资市场日益火爆。;目前写字楼、商办类物业市场现状;（五）各档次物业入驻率普遍较高;目标市场小结;四、竞争市场分析;SOHO 时 代 广 场;汇 源 置 地 广 场;贵 邦 财 富;财 富 大 厦;新 华 书 店 地 块;锦 绣 茗 都;恒 茂 国 际;兴 隆 大 厦;（一）小户型写字楼深受市场青睐;失败项目启示录;【写字楼竞争状况小结】 需求总量变化不大 未来潜在市场供应量和基本稳定不变的市场需求量之间形成了一定供求矛盾。 对地段的需求 商务办公对地段要求非常苛刻，徐州商务办公市场今后仍将集中在以古彭广场为中心的CBD内，但随着城市化进程加速，徐州的西部与城市中心区连接最为便利，商业中心必然向西扩张。 对面积的需求 根据城市经济发展特征对办公场所的要求，中小公司需求的小面积办公比大面积办公要多得多。因此，徐州未来商务需求主要集中于中小型新兴企业，需求面积普遍较小。;对配套的需求 现代办公对办公场所的综合配套要求越来越高，特别是中小型公司，由于公司实力普遍不强，尤其需要通过办公条件的强化来体现公司的实力。由于目前徐州现有商务产品配套设施严重不足，未来新办公场所的完善的配套将成为激烈市场中一项利器。 对功能的需求 就现有商务产品来看，其功能是单一的。而根据先进城市的发展经验而言，高品质的具有优良配套和服务的商务产品将占据未来新商务办公市场的先导地位。 对新产品的追求 自06年徐州出现如汇源·置地广场、SOHO时代广场、贵邦财富等挑高小户型以来，商务办公市场出现了一股挑高新浪潮，同样在苏商·御景湾住宅项目的挑高户型也一度火爆旺销。这表明挑高户型越来越受消费者的认同与青睐。;五、项目地块分析;（二） 配 套 部 分;周边配套及商业氛围;SWOT分析;Weakness (劣势);Opportunity(机会);;项目SWOT分析启示;六、目标客群分析;区域来源;（二）目标客群;（三）我们能满足他们的需求;七、价格定位依据;项 目;项目;综合上述分析，“西都国际”市场 价格在5600元/㎡左右较为合理;本案能否成功去化、保证利润最大化，必须引起重视的要点：;第二阶段 战略定位及形象包装 Strategic positioning and Packaging image positioning;机 遇;我们来自何处？;我们的困难所在？;我们要达成的目标？;我们的竞争战略？;二、形象包装体系; 形象力诉求; LOGO设 计 概 念; 文化概念缘起;领袖城市 LOFT新锐商务基地; 行销概念文化释义; 精神性广告语+物质性广告语;城市精英汇聚 4.9米挑空LOFT;项目名称：西都国际中心 区 位：淮海路商业CBD　人民广场正核心 层 　高：4.9米城市层高　买一层用两层 户 型：40-50平米商务LOFT 生 态：三重景观绿色 领略胸怀大视界 （豪华中庭景观、空中花园、广场景观） 建 筑：通透、刚性、质感的现代感官建筑 空 间：体现立体空间美学 首层大堂：5.8米气派大堂 尊享荣耀