浙江台州万华城项目营的销策划总纲报告.docVIP

台州·万华城项目营销策划总纲  第一部分：营销策划篇 一、项目分析 1、区位分析 本项目位于台州市椒江经济开发区的中心大道与开发大道交接处，区位目前来看处于开发区外围板块，项目周边安置小区多，宜居环境一般，配套还不完善；但开发区是台州市市政府所在地，众多公建配套云集于此，本区域是台州市重点打造的新城区，是台州市城市发展的风向标，区域未来发展潜力非常大。但本项目位置、环境等特质决定了： 椒江乃至台州的高端置业客群不太可能选择本项目作为置业之地。本区域对椒江高档客群吸引力有限。 2、区域现状： （1）周边环境： 本项目周边1KM范围内目前以安置小区和待开发地块为主，虽然已经逐渐呈现城市化的特质，但总体来看，城市化气息不浓，尚属于典型的城市外围板块，人居环境一般，这一现状2-3年内不会发生根本性改观. 区域的这一现状决定了本项目在营销推广上应该更加有的放矢，对于那些追求生活品味，改善居住档次的城市顶级人群而言，本项目没有必要在他们身上浪费时间。 （2）配套情况： 目前项目周边配套较为缺乏，但本项目距离已经成熟的东商务区和正在开发的中央商务区都在1.5KM的直线距离内，这两大商圈的配套都可以完全被本项目居民所分享。本项目自身5万方的商业配套，将极大方便本项目日后入住居民的生活，生活配套方面的问题将不会成为影响项目销售的因素，若招商得力，对住宅产品的销售甚至会是一个很大的支撑点！难点反而在5万㎡的商业部分，整个开发区商业人气本来就较为缺乏，后续人口导入有限，若招商情况不理想，商业部分的销售将会存在较大的困难。 目前来看，项目周边还显得有点冷僻，本案直接临中心大道部分的体量较小，而开发大道尚未贯通，项目有一定的进深，因此现场的包装整饬，临中心大道的大型看板的宣示，项目周边未来各项规划利好的宣传就显得尤为重要。 （3）交通状况： 中心大道是椒江连接路桥的重要城市交通干道，本项目紧邻中心大道，距离开发区核心城区仅5-7分钟车程，距离路桥仅10-15分钟车程，交通方面可谓极其通畅，日后随着开发大道、台州大道的贯通，本项目通达黄岩、路桥、椒江其他区域将更加便捷。但目前项目周边公交线路较为匮乏，根据台州的公交线路规划来看，未来几年本项目周边将会有140路、162路、163路等多条线路经过本案周边主要干道，对本案商业部分而言是个利好，有利于将各区域的消费人群导入至本案。 本项目周边开发大道、台州大道、中心大道未来将开辟多条公交线路，在商业启动之际，贵司若能跟政府相关部门做好沟通工作，将这些线路尽快启动，将会在一定程度上推动本案商业部分的销售。 3、项目 SWOT分析 优势： 随着开发区在体育馆沿线的深度开发，本项目占据地利优势； 目前处于开发区外围，到路桥也很通畅；可以辐射到部分路桥客群； 典型的城市综合体项目，有规模优势； 项目周边学校、政府机关较多，有一定的潜在的购买人群； 东泰房产在开发区具备一定的品牌影响力，可以有力吸引部分开发区客群； 产品规划上有一定亮点，可以增强对客户的吸引力； 新古典主义风格大气简约，有利于提升项目档次和形象； 本案户型配比较为合理，客源定位以刚性自住为主，有一定的差异化竞争优势； 户型设计合理，功能性、实用性强，性价比高； 劣势： 片区目前较为边缘，城市化气息欠缺； 区位在城市外围板块，无地段优势； 周边常住人口有限，未来新增人口有限，不利于商业部分聚集人气； 处于安置房区域，人居环境一般，对高档次人群吸引力有限； 安置区和商品房区混合居住，不利于项目整体形象的塑造； 集中式商业部分距离中心大道有一定进深，不利于对商业部分人流的导入； 机会： 开发区规划的利好特别是本项目周边未来疏港大道、开发南大道等交通干道的规划，大规模拟出让地块，都将有利于带动本区域的发展；提升区域价值； 本项目周边的中央商业区的启动，也将一定程度上带动本项目周边加速成熟； 公共交通系统将会逐渐完善，有利于导入商业消费人群； 开发大道和台州大道未来的贯通，将使得本项目周边交通更加四通八达；有利于导入商业人流 开发区拥有相当的对总房价较为敏感的刚性需求，购买力有限但渴望置业；本案将为这些人提供一个理想居住之所。 威胁： 与本案同期启动的其他地段占优的项目将分流部分本案潜在客源； 宏观政策开始逐渐收紧，将会影响楼市的走向，2011年楼市面临的政策环境究竟如何现在还很难下定论，但今年力度较大的宏观调控政策无疑会影响到本案一期的销售； 本案尚处于弱势板块，板块认可度还不是很高，会受到相对成熟地段项目的冲击； 4、目标客群界定： 主力客户群：开发区白领阶层，政府机关的公务员等企事业单位职工； 次主力客户：开发区乃至椒江老城区的部分私营业主； 偶得客户：路桥、温岭等地看好本项目潜力的小部分投资客； 对本项目而言，客户主