金地博登湖项目价格制的定及策略分解说明.pptVIP

金地·博登湖价格制定及策略分解说明;;;市场背景——项目回顾;户型统计表;现阶段进场客户分析;关键词：区域价值——本项目前期宣传获得较理想反响；户外及电视媒体推广后受关注度明显增高，证明本项目的区域效应能提高项目的形象占位； 关键词：产品契合度——客户所咨询及感兴趣户型与本项目极为接近，证明产品与市场需求的契合度较高； 　必须关注： 深圳客户所占比例严重偏低，如最终深圳客户缺席，必将影响本项目高位产品的价格支撑及后期售价的拉升； 客户对目前卖场形象不满意以及感觉与金地往史开盘手法大相径庭而表现出强烈的心理暗示，此方面会为定价制造约束门槛； 湖，水等景观体系未能高端亮相，损失部分核心价值点； 现时上门多为塘厦“老农民”一族，对金地品牌认知度有限；;;市场背景——东莞市场情况;地产新政……;;;;楼盘名称;楼盘???称;08年东莞市商品房供应总量超过1200万㎡;;市场背景——塘厦市场情况;楼盘名称;;下跌幅度最高可能达到20% 根据深圳市场实际成交情况，2007年4-7月为成交旺盛期。考虑到银行的风险性，及房地产业对整体经济的影响，同时也基于目前房市还属于“政策市”，政府肯定也有能力采取有力的救市措施，换言之房价08年的跌幅将会控制在20%以内。;;市场比准均价;选取比较楼盘 ;金地博登湖;金地博登湖;项目打分;比较楼盘的权重;市场比较法确定比准价;;观澜湖版块;;— 强调不可复制的湖景资源，市政资源 — 强调产品的特色和价值 — 强调金地品牌，金地物业的附加值;目标均价＝ 市场比准价＋ 品牌溢价 + 切入时机修正 ;品牌溢价;品牌溢价增幅;切入时机修正系数调整;价格策略的价格表验证;产品溢价点及可溢价标准：;平面调差考虑因素;;大面积165平米的3＃楼户型观湖角度开阔，景观资源优势明显，且数量有限，虽为拼凑户型，但观察塘厦其它高端项目对拼凑户型销售障碍不算很大，所以可以树立本案豪宅价格标杆； 157～163平米（独户）1＃、2＃楼：实现首期推盘现金流最大化； 对于小复式户型目前客户意向单元集中倾向于8＃为主，通过价格的制定，人为引导客户向其他栋的同类户型分流。 客户心理障碍明显是7＃楼，10层以下景观欠缺，且与农民房对视；利用价格杠杆拉开与其他栋的超过预期差距。;朝向差分布示意;楼层调差选取10层为基准层： 对于复式单位 7号楼：01、03、05、07单位：12～18层： ＋140； 2 ～ 9层： －160； 02、04、06、08单位：12～18层： ＋140； 2 ～ 9层： －140； 8号楼：01、03、05、07单位：12～18层： ＋160； 2 ～ 9层： －120； 02、04、06、08单位：12～18层： ＋140； 4 ～ 9层： －120； 2层： －160； 对于1～3栋单元 11～16层： ＋40； 7～9层： －20； 1～6层： －40； 1层（带花园）： ＋花园面积×1500元/平方米； ; 根据导入期的均价，取6800元做价格测算，与目前片区内在售的楼盘进行比较，从而 得出项目作为片区领导者的整体均价。 目前可供比较选取的样本楼盘有隆福花园、长岛别墅、长银东郡、锦绣花园，这些项目项目特征与本项目比较类似，且户型面积基本吻合。 ;长岛别墅;长银东郡;东郡;锦绣花园;锦绣 花园;隆福花园;隆福 花园;均价6800元价格比准一览表;对比小结;推货节奏及售价：;价格定位结论：;优惠方式;出价节点;END