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　　关于我国房地产企业可持续增长管理模式分析 　　论文关键词：房地产企业　可持续增长　 管理 　　论文摘要：本文以我国房地产上市企业的可持续发展数据为基础，结合目前房地产企业存在的问题，对房地产企业在新形势下，为如何调整 发展战略 以保证房地产企业的核心竞争力提供理论支持。 　　 　　随着我国房地产 市场 在不断完善与成熟，作为房地产市场中的主体，房地产企业面临的竞争压力越来越大，因此如何增强其核心竞争力，以保证在激烈的竞争中占据一席之地，并不断扩张壮大，也就成了各房地产企业关注的重点问题。以往分析企业的核心竞争力通常是从现代企业制度、组织结构创新、技术创新、人才管理等方面论及，本文运用可持续增长理论，以我国房地产上市企业的可持续发展数据为基础，结合目前房地产企业存在的问题，建立一种适合房地产企业的可持续增长管理模式，从而增强房地产企业的核心竞争力。 　　 　　可持续增长模型 　　 　　可持续增长率（sustainable growth rate，SGR）最早是由美国华盛顿大学教授罗伯特#8226;C#8226;希金斯在1981年提出的全新 财务 管理 概念。希金斯推导出了计算可持续增长率的公式： 　　 　　美国斯坦福大学商学院 银行 与财务学领域的著名教授詹姆斯#8226;范霍恩也对公司的可持续增长问题进行过深入的研究，他认为公司的发展需要管理人员注意保持公司的销售目标与它的经营效率及财务资源之间的平衡。范霍恩根据不同的 经济 环境 分别建立了可持续增长率的稳态模型和变化假设模型。范霍恩稳态可持续增长模型表示为： 　　 　　值得注意的是，范霍恩还提出了一个非均衡增长条件下增长模型，这个模型的前提与希金斯略有不同，他是建立在保持“与公司实现和 金融 市场状况相符合的销售增长率”，所以它打破了前两种模型的假设，非均衡条件下的可持续增长模型假设为：权益增长和销售增长在整个时期不平衡；按照公司愿意付的绝对数量的红利制定股利分配政策；允许在一定年限内卖出普通股。基于上述假设： 　　 　　房地产上市企业可持续增长 管理 实证分析 　　 　　房地产板块是拥有公司家数最多的A 股行业板块之一，也频繁进入 投资 者的视野和投资组合。目前已有100家左右主营业务为房地产开发的A 股 上市公司 ，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。在众多上市公司中选择招商地产、金地集团、陆家嘴、万科A、中华企业以及 金融 街六家比较有特点的上市公司10年数据进行分析，通过表1可以看出： 　　尽管陆家嘴销售净利率最高，但由于较低的总资产周转率使得其总资产收益率最低；而万科的销售净利率最低，但通过最好的总资产周转率使其总资产收益率排第三；而金融街和招商地产无论销售净利率还是总资产周转率均好于平均水平，它们总资产收益率反而最好。 　　权益乘数使得六家公司的净资产收益率拉开了距离，基本没有有息负债的陆家嘴净资产收益率只有7.4%，而权益乘数达到3.1的金融街净资产收益率则达到20.4%。 　　收益留存率超过80%的招商地产和陆家嘴的可持续增长率反而落后，究其原因在于：10年中从未进行股权 融资 的陆家嘴和中华企业的可持续增长率最低，进行了两次股权融资的招商地产可持续增长率倒数第三，金地集团和金融街则进行了三次股权融资，而万科A则进行了5次股权融资。虽然万科A的净资产收益率低于中华企业，但是依靠股权融资，万科A的可持续增长率远远超过中华企业。 　　万科的销售净利率最低说明房地产行业是个技术门槛不高的行业，优秀企业和普通企业的销售净利率相差无几，甚至存在作为国内“领头羊”的万科根本没有技术优势。同时房地产行业还是个 市场 庞大的行业，这就决定在房地产行业只有总资产周转率高的企业才能获得更多的总资产收益率，优秀企业和普通企业相比，主要区别在于总资产周转次数，而不是销售净利率。 　　 　　房地产企业可持续增长的对策 　　 　　资本的逐利性使得各种资金进入房地产这个高收益的行业，而实际上房地产行业是个没有技术壁垒的传统行业，正是资本的逐利性使得房地产的供求关系将从供小于求转变为供大于求，房地产这个高收益行业也面临风险，只有那些有核心竞争力的企业才会存活下来。从 财务 角度看，提升房地产企业核心竞争力的主要对策在于： 　　 　　（一）提高总资产周转率 　　我国前两年房地产价格飞速上涨，较低的总资产周转率虽然不利于企业的获利，但由于价格的上涨弥补了这一不利因素，使得企业无论优劣均有不错的总资产收益率。而当价格不能上涨甚至下跌时，只有加快总资产周转率才能弥补销售净利率的下降，从而维持自己的总资产收益率水平。随着大量的产业资本进入房地产行业，在充分的 市场 竞争条件下，房地产这个传统行业的各环节利润必然会被挤压至最低