23(终板)房地产估价业务的多元与跨界组合发展分析报告.docVIP

大评估时代，评估多元与跨界组合发展 黄西勤一、引言 。新的经济行为不断涌现，市场上对于房地产中介服务需求的深度和广度正在增加，客观上要求房地产估价机构在原有估价业务的基础上，能够向客户提供更多有价值的延伸服务和产出更高质量的成果。 十八届三中全会以来，中央政府强调要发挥市场配置资源在房地产调控方面的作用，；同时正值当前调结构、转方式以及深化改革，不可避免会带来经济增速的放慢，加之传统估价业务竞争日趋激烈，业务单一的估价机构将很难再有发展。一线城市行业高度集中，房地产估价趋近饱和，在二三线城市和经济欠发达地区，房地产估价行业还远不够发达。决心继续加大区域经济发展统筹力度，实施区域发展总体战略和主体功能区战略，将会给二三线城市和经济欠发达地区的房地产估价行业带来新发展契机。主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论坛 站在新的起点，面对新的改革，我们必须明白中国的未来必将大力发展市场经济，而市场经济的核心优势便是竞争机制，竞争机制带来“优胜劣汰”，而优胜劣汰的压力驱使人人都会更加努力。 二、多元与跨界的 （一）多元化 我国房地产估价行业起步晚，，优势无非体现在以下几方面：第一，可以将有限的资源精力集中，做精做细房地产估价；第二，有利于在自己擅长的领域不断提高质量和竞争力；第三，管理和决策方便，初始阶段风险较低。但是，当随着行业发展的不断成熟，专业化劣势慢慢凸显：第一，专业化估价风险大，特别是容易模仿、低技术的传统估价业务，市场竞争异常激烈。第二，容易错失较好的发展机会，成长有限。 与专业化相对的就是多元化，从目前看，存在两种截然不同的观点：一种观点认为利用现有资源，开展多元化经营，可以规避风险，实现资源共享，产生1+1大于2的效果，是现代估价机构发展的必由之路，也可以树立良好的企业形象，使自己在经营中处于优势地位；另一种观点认为企业开展多元化经营会造成人、财、物等资源分散，管理难度增加，效率下降，稍有不慎整个机构。（二）跨界 这里的跨界包括两层含义，一是跨出专业评估领域，向其他领域发展；一是跨出一地为主，向多地发展。 当行业刚刚起步，估价机构选择单一城市，无论从集中资源或是应对市场，都是具有比较优势的；但当一个行业逐渐发展成熟后，面对原有发展空间被加速蚕食和挤压的经营环境，谋求跨，可以开拓新的发展空间和新的客户资源。于受地理区位、资源禀赋、产业基础、承载能力等因素的制约，市场需求总量终究有限，不可避免地会面对市场竞争日益激烈、客户资源不断减缩的现实，努力实现跨区域经营，在更多的区域、更宽的产业领域配置人财物，分散经营风险，。 （三）选择标准 所处不同的发展阶段所采取的战略也对于多元化选择，并不是所有估价机构都可以、都有能力选择的，一般来说，做到守得住清贫耐得住寂寞当具备以下个方面便可考虑实施 1、当估价机构已具备了绝对稳定的竞争地位和市场占有率，在经营原来领域的同时，慢慢的向新的领域和区域过渡。 2、当市场上出现新的市场机会，而且现在估价机构完全有能力、有资金来把握这个机会，这时可以考虑业务多元化和跨界。 3、当估价机构已经形成了自己的核心竞争力，包括有核心的技术、有核心的管理能力、有核心。这时考虑围绕自己的核心竞争力来实行业务多元化和跨界。三、多元与跨界的发展 房地产估价行业经过二十多年的发展，总结起来，大概有四种发展模式：①一业为主，一地经营，力求做精做专；②一业为主，多地经营，发展连锁机构；③一地为主，多业发展，扩大经营范畴；④各地为主，多业发展，数据同盟，即借助互联网，共享数据、共享业务。面对大评估时代的到来，国众联和部分评估机构一样，发展出了第五种模式，那就是“多业为主，并行发展，多地为主，跨界经营”，这种模式是基于市场需求和估价机构创新发展而来。现在提出以下评估业务多元化和扩界经营的发展路径，与大家共同分享与交流。 （一）多元化 1、大评估多元化 国务院规定的包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类评估专业，除旧机动车鉴定估价估价要求的专业含量稍微低点且基本淡出评估市场外，其他五类评估专业均可实现资源共享，优势互补。 2、 （1）房地产全过程顾问服务 土地准备阶段：参与土地利用总体规划、土地利用专项规划、土地利用详细规划及土地整理的顾问服务。 土地储备阶段：土地一级开发实施方案、前期调研、征收拆迁估价与顾问。 房地产开发阶段：前期策划、征收拆迁估价与咨询、社会风险稳定评估、项目报建立项。 运营阶段：项目后评价。 （2）参与城市更新顾问 快速的城市化发展，伴随着产业结构升级和经济转型，以及城镇化发展的提出，在土地资源紧张的约束下，城市中的许多旧住宅区、旧商业区、旧工业区存在着巨大的改造需求和动力。估价机构除了从事传统的估价外，对于拆迁督导、改造策略和方案研究、市