产权式商铺的操作的方案.docVIP

商场内铺操作方案 经过前期与开发商的接触和协商，对商场内铺采用“产权式商铺”的方式销售，现将具体运作方案和需遵循的原则分析如下： 产权式商铺的实现手段及方式 1、产权式商铺是两权分离型商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权房的使用权是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。产权式商铺必两种行为两法律关系两种收益模式。两种经济行为：商品房买卖行为租赁行为两个法律关系：与开发的买卖合同关系经营的租赁合同关系两种收益模式：出租使用权收益出售所有权增值收益。—委托经营方式应用最多、最广泛；租赁—承 租转租方式应用最早、最规范；合作—合作经营方式已经出现、在起步。 综上所述，建议推广使用“委托经营方式”或“合作经营方式”操作产权式商铺。 商铺的分割原则 主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。 2、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。 3、科学利用的原则 商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。 综上所述，本案商场内铺的分割在遵循1、2条原则的前提下，注重第3条减少空余面积。目前各大城市商场内公摊系数都有达到50%的情况出现，这样有利于后期经营，但销售难度较大，例如投资者购买了20㎡的商铺，而呈现在业主面前的使用面积只有10㎡。虽然本案的投资者不用自己经营，但我们也应尽量规避这一不利因素，把公摊系数控制在25%左右，将有效销售空间面积提高到最大化，这样能使业主容易接受，也能为开发商带来更多收益。 商铺的销售价格制定策略 现今房地产市场上销售进程策略主要采用渗透定价策略或取脂定价策略，渗透定价策略主要采用低开高走的价格策略，而取脂定价策略一般采用高开低走的价格策略，而大多开发公司都采用渗透定价策略。而对本案而言，是采用产权式商铺的方式销售，其价格制定应注重以下原则： 回 报 率 这是最重要，最直接的数据，一般的原则是把它建立在投融资平衡点。 所谓投融资平衡点，其基本思想是投资收益额能够足额地偿还按揭（融资）还款额。 举例说明：商铺总额10万元，投资回报率7%，投融资比例1:1,首付5成，按揭5成。 月租金收入： 100000 元 × 7 % ÷ 12 月 = 583.33 元/月 月还贷支出： 5 万元 × 111.66 元/月.万元 = 558.30 元/月 显然，收入与支出相平衡，收入大于支出，还贷有保障。 2、总价范围 在具体制定价格以前应进一步了解税收方面的问题，如果在每铺月回报在800元以上，政府部门收取税费的话，那么每铺的总价应在（800×12÷7%）14万元以下，这样就在面积和价格的制定上注意这一点；如果不收取税收，则单铺总价也不要过高，控制在20万元以下，大部分铺位在10万元左右为最佳，因为中小投资者在消费群体中占大多数，样制定价格有利于后期销售速度。 3、定价依据 前期确定对商场部分在确定经营商家后再进行销售，那么在价格制定时第一种方式是根据最终与经营方确定的年租金来推算价格，这样考虑到实际销售率后，租金收益与回报额能达到持平，甚至有节余；第二种方式就是开发公司可以根据成本+利润的方式提前制定销售价格，再根据预测实际销售率来推算租金水平，作为招商过程中的租金要求。 四、资产处置 合同期满商铺资产的如何处置。一是进行交易，退铺、回购、优先购买；二是不进行交易，续租、自主经营、业主委员会决策。 商铺投资是产权式商铺是一种新型的、大众化的投资模式。它除具有其独特的一面，又具有与传统投资模式相象的一面，不妨细想一番。 象储蓄 -----买个商铺象“存本” 每月租金象“取息” 貌似存本取息的储蓄 神似投资房产获收益 象股票 -----出租使用权得租金 象似“股息”和“分红” 出售所有权得收益 象似“博差”赚“增值” 象债券 -----企业实力作保障 座享其成分利润 长期经营