湘阴宏观市调小结.docx

湘阴市宏观环境调查 (一)湘阴县位于湖南省东北部，居湘资两水尾闾、南洞庭湖滨，湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原，湘阴地处长沙、岳阳、益阳三市五县中心，紧邻湖南省省会长沙，县城距长沙中心城区38公里，处于“长株潭”半小时经济圈内，是“长株潭”地区沿湘江、过洞庭、经长江出海的必经通道，既是“长株潭”城市群沿江北上在洞庭湖的“大码头”，也是岳阳和武汉城市圈对接“长株潭”城市群的“桥头堡”截至2015年12月，湘阴县下辖10镇4乡，419个行政村，总面积1581.5 平方公里，城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里，总人口77.9万。总体来看湘阴城市化水平明显偏低。（二）湘阴房地产市场现状2015年全县房地产企业38家，完成房地产开发投资5.2亿元；商品房新开工面积40.5万平方米、竣工面积67.34万平方米、现房销售1032套、期房销售1668套，销售商品房36.4万平米。二、项目自身情况调查（一）项目的整体研究与特性分析（1）项目地块地理位置优　势区位优势：地块位于东湖生态公园，且北临湖主干道湖滨路，南临繁华江东路，地理位置优越，具有明显的增值空间。周边空气清新，环境优美，附近左宗棠广场是人们休闲娱乐的好去处。项目周边居民区众多但是集中商业没有或者没成气候，地块潜力巨大。不　足项目体量较小，难以形成尽善尽美的物业。项目北边临一条老街与老式居民区，整体形象较差，影响小区北向观景。地价较高，开发成本也逐之加倍，难以以相对较低价格出售。（2）参与项目的公司情况优　势发展商为本土实力公司。湘阴人基本都知道项目设计特邀大学建筑设计研究院进行整体规划设计。该院规划设计方面在国内具有较高权威性。小区营销策划拟聘在行业内具有丰富实战经验公司来进行全程代理策划，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。小区物业管理还在筹划之中，计划将由开发商自己的物业公司担任。服务方面觉得放心，至少不会出现开发商物业互不联系互踢皮球的现象不　足原公司之前投资方面有一定问题，物业管理顾问公司尚未确定。（3）项目市场分析优　势与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少，抓住市场机会点，积累有效客户。本区域商业地产市场处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。现市场的房价略高出市民的承受价位，据调查，市民对本项目的预期价位认同感较强，为本项目打入市场奠定了良好的基础。不　足据本地情况，主力宣传媒介较少，市民对媒介的关注度不高，使项目在宣传过程中，受一定影响。商业地产市场在本地刚刚起步，项目在产品设计中涉及新产品应用时，要考虑到市民的接受程度，对于项目自身档次的提升，略有影响。二、房地产市场供给调查在对市场调查的同时，我们对供给市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了详细的调查，以便我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势。 1、调查范围我们筛选了湘阴市场在售项目，找出基本近几年开发的下列楼盘：状元新城、水岸东湖、湘水芙蓉城、佳境东湖、丽景芙蓉园、东湖水榭花都、安邦华城、东达时代广场楼盘名称绿化率容积率门面均价（住宅均价）面积物业公司物业费贷款总套数开盘时间栋数维修基金层高电话车位成交率备注长银。滨湖新城40%2.7216800（3600）97-----140㎡长银物业有限公司1.3元农业银行一次性97按揭9819904到331 ，价格8-11万之间95%　水岸东湖二期36%1.739000（3600）92----144㎡左宗棠物业有限公司1.3元一次性94按揭97139017层2117666　95%以上购房送物业费加2000元超市购卡，门面返租三年每年6%湘水芙蓉城40%4.6924000（3400）88--143㎡怡鑫物业管理有限公司1.3元建设银行一次性94按揭9701.017903223855551300个80%现金优惠丽景芙蓉园35%39000(3150)130㎡家园物业未定工商，建行 98详谈找开发商有优惠11720162901523488881比140%初次来访成交额外优惠现金5000元东湖水榭花都35%2.5门面没开盘（3500）80--140㎡春天物业有限公司1.2中国银行农村信用社95的97600多2016。0689017--2427111111比180%　状元新城40%4.9920000（3158）40--100㎡未定1.18 2.1 工商，95的97实买还有优惠160门面20165栋商业904--6商业2180999　70%对外来访有礼，购房赢家电安邦华城35%2。29300（3200）34--165㎡湘阴吉祥物业有限公司1.8-2块建设工商邮