万科对上海青城项目的考察报告.pptVIP

市场研判客户定位已有策略的分析和检讨 项目基本信息 总 建：约5.2万平方米 占 地：约2.9万平方米 容 积 率：1.8 绿 化 率：40% 总 户 数：891户 建筑形态：小高层5幢 投 资 商：上海城开 全程营销：易居中国 土地属性 区域市场研判 其中本区全装修房的楼盘有四家（详情见附表） 项目的机会 客户定位 客户定位 策略简析 产品策略分析 开盘推案情况：主打一房产品，市场反应热烈 主要房型分析 产品策略——小面积 小面积 产品策略——全装修 全装修 产品策略——低价格 样板房图示 产品策略分析 青年城在产品上紧扣小户型、全装修、低总价三点，与年轻白领工作繁忙无暇顾及装修、事业刚刚起步经济实力有限、人口不多需求面积不大等特点相当契合，取得了不错的市场反应。 报广图示 媒体策略分析 由于目标客户定位明确，青年城在媒体上针对性强，不断灌输小户型、全装修、低总价等特点，来契合年轻白领的需求，在媒介选择上，注重多样性和时尚性，把自身包装为“青年基地”，并在开盘时集中轰炸，取得了热烈市场反应。 END * 上海青年城 青年城位于上海松江区沪松公路与九新公路交接处，临近在建的地铁九号线九亭站。周边楼盘众多，有金丰兰庭、摩卡小城、九城湖滨等等，大多为经济性住宅产品。现今无论是商业、教育还是交通配套都不成熟。 市场研判 九亭中学，七宝片区教育 周边基础教育 上海第二人民医院、九亭卫生院 医疗 沪松公路-漕宝路-徐家汇需30分钟的车程。 靠近快速干道 92B九亭镇-上海体育馆，旅游一号线青浦-徐汇区，南佘线、松龙线、759路、上佘线、泗梅线 方便公交 小区北边有自然河道 景观环境 奥园运动城、九亭体育娱乐中心 运动休闲 无 临近高校 教育文化 1km暂内无大型商场超市和正规农贸市场，临近规划中的九久广场和在沪松公路（近九新公路）旁边的另一个规划中的大卖场 商业 生活设施 临近轨道交通9号线九亭站 靠近轨道 交通条件 外环外 地段位置 区位 项目描述 二级属性 一级要素 8570 8500 3.7 5.2 11-15 上海青年城（装修） 7370 8000 17.5 27 5-16 奥园二期（装修） 6048 6050 24 32 11-14 九城湖滨国际 5137 5300～5450 15 18 12-14 摩卡小城 6243 6300 20 23 11-17 上海源花城（装修） 5598 5800 14.6 17 5-11 金丰蓝庭 累计均价(元/㎡) 报价(元/㎡) 存量(万㎡) 总体量(万㎡) 建筑形态(层) 楼盘名称 67 100 二房 6700 紫金花园 48 80 一房 5900 上海源花城 38 50 一房 7300 奥林匹克花园 34 40 一房 8500 上海青年城 总价（万元） 最小房型面积（㎡） 最小房型 目前均价（元/㎡） 楼盘名称 板块综述：房型集中在2房~3房，面积较大在80平方米以上户型较多，价格区间为6000～8000元/㎡。 市场机会：九亭区域缺少精装一房小户型单位，由于可以控制总价。可以接受8000以上的价格。 项目周遍未来规划中地铁、卖场配套齐全。符合年轻人居住习惯。在总价上加以控制，打出适合年轻人的特色，可以最大程度打消现今配套缺乏的弊端，吸引经济实力有限的年轻客户。 本区域客户是谁？ 九亭地区全装修房的楼盘有四家，上海源花城和紫金花园最小房型面积在80-100平方米左右，而且紫金花园没有一房，这两个楼盘的主要购买客源以松江和闵行区三口之家为主，最有竞争力的奥林匹克花园，经典小房型主要针对闵行、松江区域单身一族、新上海人组成的二人世界，也有部分徐汇区客户和投资客户。 本项目目标客户是谁？ 低总价、小户型、临近9号线预计大部分客户来自徐、闵两区工作的事业刚起步的年轻白领，还有一些刚成家不久的年轻夫妇。吸引他们的主要原因是：全装修、低总价、靠近地铁。主要是以在市区地铁沿线工作的上班族为主，其中一大部分是新上海人。并有少量投资客 。 产品策略分析 媒体策略分析 青年城采用大围合布局，将小区景观、功能设施等空间设置在小区中央。 33 11 180 去化 （套） 87% 38 64-90，128 复式 38% 29 68-76 2R 69% 261 40-45 1R 328 2006.7.12 去化率 推出 （套） 面积 （平米） 房型 推出总量 （套） 推案日期 1R：40平米，1层3.6米，夹层局部1.9米，局部1.4米，由于现在国家已规定3.6层高需按两层来计算面积，这成为一个卖点，提出了140%的房率的口号。上层无窗户，排风不畅。 1.4 m 1.9