兰州·兰澳大厦项目商业部分营销策划报告.pptVIP

面积 16800㎡ 策略一 32650万元 35915万元 策略二 34850万元 38335万元 策略三 销售价格 43500万元 47850万元 实际价格 36500万元 40150万元 营销推广策略、执行到位，销售价格可以实现超过上面定价的10%，即： 超值营销 营销策略—营销团队 在住宅营销团队的基础上，增加1名销售主管，3名置业顾问。 与住宅的营销团队合作，策略层、监管层和广告表现层人力资源共用； 共同构成21人综合营销团队，确保全程营销任何一个细节的完美操作。 1、《基本服务内容 》同 住宅服务内容 2、《业态业种划分、区域分割方案》 略 3、《招商方案》略 济南名伦 携手共赢 感谢开发商对我们的信任！ 价格认知 考虑市场增值，前3年为市场培育期，以后按照每5年增值15%计算， 则12年租金回报可达到： 地下一层 一层 二层 三层 四层 五层 六层 市场租金 （元/月·㎡） 140 225 150 120 90 80 70 测算价格 （元/㎡） 21600 33700 22500 18000 12960 11520 10080 计算公式：测算价格=〔月租金*8+月租金*（1+12%）*4〕*12 按照目前项目周边的业态业种分析，上表便是目前项目的比较真实的市场价格。 按此价格可测算项目应得销售额为： 价格认知 地下一层 一层 二层 三层 四层 五层 六层 测算价格 （元/㎡） 21600 33700 22500 18000 12960 11520 10080 可售面积 （㎡） 3000 2500 2700 2700 2700 2000 1000 销售额 （万元） 6480 8425 6075 4860 3499.2 2304 1008 合计：32651.2万元 备注：因具体建筑面积尚未确定，为了便于计算，以上每层面积均为约数。 中国现有的营销模式，哪一种更适合本项目运作？ 三种营销模式思辨 -------- 运作模式 分析 第四部分 营销模式思辨 消费者 经营者 投资者 投资者提供场所给经营者经营，获取价值 经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。 消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！ 经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然 商业地产五方利益关系示意图 吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。 开发商 运营商 1 2 3 4 5 6 1、销售 2、回报投资 3、委托经营 4、经营管理 5、商业经营 6、吸引消费 4、招商 完整的商业运营模式 调整营销模式一 消费者 经营者 投资者 投资者提供场所给经营者经营，获取价值 经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。 消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！ 经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然 商业地产五方利益关系示意图 吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。 开发商 运营商 1 2 3 4 5 6 调整模式一： 招商，引进一家主力商家，租赁-1层—5层，经营商即运营商。 -1层、6层商业，均可得到更大幅度的价值提升。 商业的销售，可执行虚拟产权式销售。 调整营销模式二 消费者 经营者 投资者 投资者提供场所给经营者经营，获取价值 经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。 消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！ 经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然 商业地产五方利益关系示意图 吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。 开发商 运营商 1 2 3 4 5 6 调整模式二： 将商场分割为独立商铺，销售；投资者即经营者并兼部分运营者功能。 运营商的功能弱化为物业管理和协助商业管理，只负责业种的限制和协助投资者租赁。 这种模式，只有在极度繁华的地段才可实施。 完整的商业运营模式，与调整后的两种模式，共同构成本项目的三种营销模式。 其运作，需要的业态、业种条件不同，营销模式不同， 对开发商的风险、利润、运作难易的影响也各不相同。 营销模式思辨 营销模式思辨 运作 模式 先决条件及实 现的难以程度 适合的 业态业种 经营 模式 运营 公司 营销 模式 超值 利润点 风险点 完整 模式 散户招商；提早进入销售推广周期；难度一般。 满足市场需求、政策要求、容易旺场的所有商家 统一运营管理 高 销售价格与返租比例挂钩 可高价销售，实现超值利润。 注释1 保证 旺场 调整 模式一 招商实现中小商家入驻；较难。 中小型商场 商家自管 无 产权式销售统一