双赢机构绍兴香江名邸2011年度整体营销方案.ppt

本次汇报分为五大部分 前言 2010年, 通过共同努力，对产品、形象有了较为清晰的定位和认识，确定了较为精细的客群定位和营销思路。2011年希望能在大众先行、活动及体验营销的媒体调度原则基础上，进一步提升项目形象，在展示厅开放、项目开工、开盘等节点上通过现场活动的氛围塑造，多渠道挖掘、口碑带动知名度和美誉度的传达，使传播效力实现最大化，项目美誉度和客户认可度实现进一步深华。 第一部分、市场背景综述 绍兴市国土资源局统计数据显示，2010年袍江总体成交土地41宗较2009年涨了41.38%，其中商住地块成交8宗，较2009年涨了60%，工业用途地块33宗，较09年涨了37.5%；总成交面积共1709633㎡，其中商住地块共510377㎡，占总成交面积的29.85%；总体成交金额达182369万元， 其中商住地块成交金额达141000万元，占总成交金额的77.32%。 销售分析： 1、2010年上半年，4月份新政前夕成交量达到最高点，下半年，继10月、11月成交逐步走高之后，2010年度收官之战12月成交数据依旧延续着利好态势，成交套数与成交均价上均稳步上扬。 2、中高档楼盘销售集中增加，凸显了绍兴楼市的购买力，改善型需求与刚性需求的增量正在逐步上升。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2010年12月绍兴市区商品房成交910套，成交均价14685元/㎡。 从土地成交以及在售价格走势分析： 1、袍江将成为整个绍兴楼市的供应和 销售主体； 2、袍江未来1—2年将普通住宅预计量价齐增。 3、袍江高端市场较之其它区块存在一个比较明显的“价格洼地”，增长空间较大。 1、围绕深层次解读项目和形象建立展开 —— 解读历史、解读土地、解读现今建设 绍兴： “越台名仕之乡”话古韵 1、河姆渡文化——文明起源； 2、“筑城立郭，分设里闾”——2500年繁华建城； 3、水中有城，城中有水，“三山万户巷盘曲，百桥千街水纵横”。 绍兴北——袍江：水乡泽园里的惊鸿一瞥 史源：系“袍谷”和“三江”的合称，春秋时期时储存战袍和粮谷的仓库 建筑人文：斗门老街和三江古闸——“袍江”浓彩重墨的文化符号 自然人文：“三山万户巷盘曲，百桥千街水纵横”历史地位：粮仓之地，福泽宝地 今昔袍江 ——十年生聚 玉汝于成 1、围绕深层次解读项目和形象建立展开 ——看到了土地价值和前景价值，结合项目建筑品质，提炼项目价值。 价值二：顺水而筑 依河而憩 天然之脉 福泽之邸 “水文化”、“沿水而筑” 根深蒂固； 两端枕水，西南河岸线达580米； “发财活水之意”，有安家泊天下的意象； 超低密度水景观带，宛若水脉私家收藏。 价值三：法式奢华 百年隐贵 层次错落 友居回归 建筑华贵大气、奢华，注重整体协调与均好； 古典罗马柱、孟莎式屋顶，去掉繁琐雕花和装饰； 中式的隐贵，出入仪式感，廊柱环绕，南北多空中庭院； 分化出建筑间“穿越庭院”的归属感和曲折感； 赋予现代人居与自然生态与和谐建筑对话的人居高度。。 价值四：绍北组团 日益醇熟 传世建筑 聚焦香江名邸 无缝对接袍江市中心与柯桥板块； 连接上虞与杭州湾的纽带作用； 成为柯桥、绍兴、上虞的枢纽中心； 逐渐由工业新区发展成为大区域发展的人居福地。 双水福泽，传世名邸 2、解读项目之后，开始逐步形象建立 ——整套VI及演绎是对形象的具象传达和铺陈 2、解读项目之后，开始逐步形象建立 整套VI及演绎是对形象的具象传达和铺陈 3、形象建立之后，更需要视觉传达与公众亮相 ——绍兴市房交会璀璨亮相，夺人眼球。 3、形象建立之后，更需要视觉传达与公众亮相 ——绍兴市房交会璀璨亮相，夺人眼球。 4、形象建立之后，更需要视觉传达与公众亮相 ——更需要在市场动态基础上，多方解读产品价值 主要工作： 项目价值不完全分析报告、户外广告投放方案、 每月提交季度市场调研报告，及时透析市场动态。 礼品建议等方案。 5、形象建立之后，进入视觉传达与公众亮相期 事件：绍兴市房交会璀璨亮相，夺人眼球。 5、形象建立之后，更需要视觉传达与公众亮相 —— 绍兴市房交会璀璨亮相，夺人眼球。 5、形象建立之后，更需要视觉传达与公众亮相 ——绍兴市房交会璀璨亮相，夺人眼球。 2011，在新的一年，我们要的不仅仅是这些 第四部分、2011年度营