中华讲师网-王孝民：城市商业综合体管理与运营要点.ppt

三、室内装修和公共空间： B.公共空间： 1、地面及装饰导示 2、大门外公共空间地面和露天舞台顶棚 柱子的金属装饰 四、景观主题设计： 应用现代城市设计、环境与行为理论； 景观丰富、环境宜人； 标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段； 1、景观与环境特征 露天广场 高达10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息 空中露天步行道装饰 五、立面和广告位设计： 1、立面——以北京银泰为例说明 项目概况： 本案集顶集写字楼、超五星级酒店、酒店式公寓及高档商业于一体的“高标准、高质量、高品味”建筑综合体。项目建设用地面积31305㎡，总建筑面积35万㎡，由三栋塔楼组成。中央主楼为酒店公寓，63层，高249.9米，为长安街沿线最高的建筑。东西两栋写字楼42层，高186米。裙房4层，高24米，为高级商业配套，将三栋塔楼交通连接成为四通八达的一个整体。地下有1600个机动车位。 五、立面和广告位设计： 1、立面——以北京银泰为例说明 布局－借鉴传统做法： 采用传统的对称造型，塑造稳重端凝的建筑形象 中间高，两边低，体现传统官式建筑的精髓 建筑造型方正、质朴 五、立面和广告位设计： 1、立面——以北京银泰为例说明 传统纹饰(窗扇、灯笼）建筑化 形状方正，暗喻印鉴 与内部的几何化玻璃古亭造型形成对比 传统符号现代化 传统纹饰比例异化 建筑细部－借鉴传统做法： 五、立面和广告位设计： 1、立面——以北京银泰为例说明 建筑细部－借鉴传统做法： 在标志性楼栋的节点部位——如屋顶、底层等处饰以中式元素 在近人尺度的底部局部采用中式元素 主体造型对称、坚实，气质稳重端庄 五、立面和广告位设计： 1、立面——以北京银泰为例说明 产品演绎： 高层建筑造型 造型对称、坚实 线条简洁 超高层以中式元素突出顶部 多层建筑、保护建筑和底部公共空间 由于多层建筑尺度近人，故此在细部处理上可多借鉴当地的传统建筑因素 借鉴传统街区的形式，形成有引导性的交通系统和围合感强烈的停留空间 形成适宜开展室外经营的过渡空间 居住区底部公共空间 宜借鉴江南园林空间的处理手法，灵活、自由，有收有放 城市综合体之住宅与商业衔接参考 五、立面和广告位设计： 2、店招及广告位的设计 五、立面和广告位设计： 步行街与店招的设计 2、店招及广告位的设计 五、立面和广告位设计： 特色标志包装与参考 2、店招及广告位的设计 第六章：商业综合体的盈利与资本运作 第四章：商业综合体开发策略研究 一、商业综合体市场调研： 1、项目所在城市及周边主要经济指标： 项目所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数； 人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表； 周边环境、配套设施、在区域的商业概况、该区域人口状况、消费水平。 2、城市商圈状况分析： 商圈结构组织； 商圈演变过程时间节点； 城市未来3-5的市政规划和商业规划。 商圈内代表性企业及其与目标项目的实际距离； 项目周边交通组织、公交系统； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电器、步行街等）数量、租金水平。 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。 一、商业综合体市场调研： 3、城市商业个案分析： （选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街） 整体规模 业态结构 业态配比； 租金水平 辅助及配套设施情况。 4、自身项目情况分析： 与政府谈判中土地出让条件 包括：拆迁、消防、人防、配套设施、市政能源配套、 地上地下障碍物等的约定。 2、定位依据： 定位依 据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、民俗、民情 政府规划及功能定位 A.符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 B.具有鲜明特色，体现项目地段价值 C.符合市场要求，实现整体开发与经营目标 1、定位需满足的目标： 二、商业综合体的定位策划： 二、商业综合体的定位策划： 3、三位一体定位方法 二、商业综合体的定位策划： 依据各项目开发及各自项目的特殊属性，在商业综合体的定位策划上主要分：地块开发定位、商圈市场定位、经营业态功能定位、招商营销推广定位等几个方面： 4、定位类别： A.地块开发定位： 整体地块定位：通过对项目城市、区域发展及项目自身条件研究，定位属性。 项目产品属性定位：根据功能区指标、各系统平面关系对项目产品进行精准定位。 商业项目概念方案：通过提升产品，利用新颖概念对项目各区域进行概念定位。 商业项目开发进度协调：通过预估项目各产品开发进度，对区域各产品的先后开发策略进行开发定位。 目标消费者定位：通过分析目标消费者对商业建筑的理