金燕达观深圳博登湖三期广告思考.pdf

博登湖三期广告思考 金燕达观 2011.4.28 从一组数据谈起 博登湖深圳客户成交比重走势 100% 81% 75% 80% 56% 57% 60% 42% 47% 40% 30% 29% 20% 21% 13% 16% 20% 0% 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 成交比重 20% 30% 29% 42% 13% 16% 21% 56% 57% 47% 81% 75% 受深圳限购令购买力外溢影响， 博登湖2010年9月份深圳客户占成交客户比重 从22%猛增至58% ，并持续走高。 趋势：主力客群指向深圳 从两处湖泊谈起 博登湖 VS 香蜜湖 北深圳 〈2万/m2 南深圳 〉10万/m2 相对于深圳福田香蜜湖版块动辄十余万的别墅均价及三四万的洋房均价， 北深圳片区塘厦博登湖不足2万的别墅价格已不足以触动他们的价格神经。 制造社会舆论，将博登湖打造成北深圳的“香蜜湖” ，实现产品溢价。 价值：项目溢价指向深圳 从三道“令”谈起 利好消息 1 ：深圳限购令（略） 利好消息2 ： 深圳限价令 深圳限价令，高端项目近期无法发售 从今年5月1 日起，包括坂田、龙华等片区开始限价指导，新拿预售证的楼盘 以去年同产品均价上浮5%作为均价，超过片区价格上限的项目将无法获准预 售。导致市场上一些高端项目（高端洋房和别墅）近期无法发售，即使认购 了国土局也不予备案。 深圳今年不批别墅预售证市场产品放量减少 深圳今年全年不批低密度的预售证，导致别墅项目被迫捂盘，由预售改现楼 销售。深圳市场别墅产品节奏推后，放量减少，为博登湖今年在深圳的推广 创造了利好环境。 从三道“令”谈起 利好消息3 ：高速路免费令 深圳往东莞六处收费站四月起免费， 跨区域业主省钱、省时、省力 从4月1 日开始，深圳将撤销深莞交界的大水坑、牛湖、黎光、碧厦、松安、羌下 这6个收费站。从深圳前往东莞方向的车辆经过以上收费站将不再需要缴费，每 月过路费或省近千元，而两市交界排长龙过收费站的情况也有望得到缓解。 限购令下持续上涨的深圳客群、价格差下的增溢空间 限价令下的深圳别墅捂盘、高速路免费令带来的便捷 众多利好，都为项目深圳化推广创造了条件 广告：项目推广指向深圳条件成熟 本案，就从这里开始—— 回顾 博登湖一二期的广告调性—— •山色共湖生 •意在水云间