20120812盛世御珑湾阶段营销选读.pptx

盛世御珑湾营销执行报告;一个匹敌内江湾的品质 一个典型区隔的产品 一个全新体验的现场 一个颇具接受度的价格;第1篇 营销目标;2012年底总计去化150套房源，10-12月月均去化50套; 三个月去化150套， 在新江湾，意味着什么？ 那么我们来看一下新江湾版块2012年上半年的市场现状;第2篇 市场分析;案名;华润橡树湾和三湘销售较好的原因分析: 1、主要原因是以价换量，较低的价格吸引客户； 2、华润的建筑品质和开发商品牌优越，虽然本期4月推量房源立面建材品质有所下降，干挂改为真石漆,位置也相对之前的略差,但是与价格下降幅度相比不成正比,以价换量占主因 3、4月推出160平户型,推出的房源面积较小，合理的控制总价。;三湘未来海岸热销原因分析;新江湾板块370-600万竞品分布图;楼盘名称;楼盘名称;个案研究——三湘七星府邸 ;三湘七星府邸 ;三湘七星府邸——样板间 ;三湘七星府邸 ——户型分析;;市场不容乐观，众多大盘都在以价换量； 在这样的市场状态下，三个月去化150套， 意味着我们将会是2012年第四季度的明星！; 蓄客周期短，客户需求量大； 那么，在目前的市场状态下， Q1:我们的客户是谁？他们在哪里？ Q2：怎么样在短期内有效导入客户？ 这两个问题将成为本次报告解决的重点问题 ;第3篇 客户回顾;产品定位和客群的共识 在大盘云集的新江湾，盛世御珑湾不是大宅， 但是却给人非凡的生活享受 盛世御珑湾是新江湾中尺度奢品， 是中高端品质改善型精装名宅， 它针对的客户是 崇尚崇尚生态、人文的中高端改善客群;客源组成;客户类别素描;客源组成;那么，怎么样在短期内有效导入客户呢？ 靠现场包装的打动力？ 价格的说服力？ 还有营销亮点的感染力？;第4篇 整合营销;一个打动人心的颇具震撼力的现场 一个科学的推售节奏和合理的价格体系 一个恰当的媒体渠道排布 每一个环节都是本案一炮走红的不可或缺的因素！;售楼处交付，样板区、样板房准时开放;现场包装; 1、下沉式广场的商业氛围包装，营造出现场的高端氛围， 2、通过外围迎风旗、精神堡垒等的包装，表现现场氛围。 3、售楼处内部软装风格明朗，能够表现出鲜明的个性。 4、建议售楼处及下沉式广场能在8月30日前交付。;视觉活起来 在售楼处放入现代装饰画、织物饰品等，同时选择合适的绿色植物做点缀;; 推盘策略;看房通道;公寓样板段建议原则;推售计划;2012共计去化150套， 10月28开盘目标80套， 11月去化40套， 12月30套;3; 推盘计划 首批推案房源盘点; 销售倒推计划表 ;150套目标 按照1:15成交比计算， 需导入2250组有效客户;实现首次开盘去化80套， 则需导入1200组有效客户;营销推广;;广蓄客 瞬引爆;;营销节奏排布表;第一阶段：形象立势阶段 时间：2012.8.1——2012.8.30 主题：非大宅，非凡宅;;媒体线——网络媒体、报纸;从生态湿地到国际版块，新江湾还有王牌吗？;诉求点：项目形象的传递， 广告语：开盘前广告语“非大宅，非凡宅” 投放时间：8月15号前后出街;区域内户外大牌建议 交通动线导客作用： 1、中环线（国定路口至翔殷路隧道段）。 2、闸殷路、淞沪路、三门路三路交叉口三角地地段 五角场商圈客户导入： 1、四平路国定路至五角场转盘， 2、淞沪路近五角场转盘处， 区域客户截留： 淞沪路近政立路 ;推荐点位一：东方商厦裙楼顶广告牌;;区域：杨浦区五角场 形式：户外广告牌 规格：40mX6m 说明：此广告牌位于五角场邯郸路，边临中环高架，成为浦西连接浦东外高桥主要的交通枢纽，喷绘外打灯。;外区域内户外大牌建议 汶水路中环附近 大宁灵石国际 五洲大道近翔殷路隧道 ;投放地点：闸殷路从淞沪路到殷高东路；淞沪路从殷高东路到政立路。 备注：闸殷路新江湾的主干道，可以有效拦截新江湾的重点项目；考虑到对面的强势竞品铁 狮门项目，因为必须尽早的抢占殷高东路的空白地段。;;阵地包装——迎宾旗 投放地点：七号楼售楼处门前殷高东路下沉式广场。 数量：50杆。;阵地包装——交通指示牌 数量：三块 位置：A : 三门路地铁站、B : 五角场、C : 中环翔殷路高架出口 ;第二阶段：主力蓄客阶段 时间：2012.9.1——2012.10.20 ;第二阶段蓄客目标 2012.9.1—2012.10.20;平媒;盛世御珑湾 “空间红利”受宠上海滩！;上海！这里的窨井盖消失了！;媒体线：搜房、爱房看房团 ;流动广告车 在杨浦、虹口等繁华区域，投放流动广告车，及时传递项目信息。;活动线——盛世御珑湾精品品质发布会 时间：2012.9.10 地点：杨浦区新江湾文化中心，国秀路700号 与会人员：沪上各个媒体、开发商、前期积累客户、典型配套供应商 活动目的：借媒体活动对本案的