@开房大典】房地产开发企业的内部控制_@地产智库8848九舍会)风险控制.pdfVIP

房地产智库.com 房地产开发企业的内部控制 内部控制就是单位内部的管理控制系统，它的根本目的就是保护单位财产，检查有关数 据的正确性和可靠性，提高经营效率，贯彻既定的管理方针等。 房地产开发业在我国是一个新兴产业，经过十几年的发展，房地产开发业已成为我国国 民经济发展的支柱产业，为我国城市建设和经济发展发挥了应有的作用。 为了企业能够健康发展，房地产开发企业必须建立内部控制来提高经营效率。为了使内 部控制有效运行，就必须营造一个良好的控制环境，建立一个周密的会计系统，按业务循环 设计有效的内部控制程序。 一、控制环境的建立 有良好的控制环境，才能使内部控制有效运行。控制环境指的是建立或实施某项政策发 生影响的各种因素，主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度，认识和行动。具体包括， 管理者的思想和经营作风，单位组织结构，人事工作方针及实施措施，影响本单位业务的各 种外部关系等等。 1、管理者的思想和经营作风 在房地产开发企业的全部经营活动过程中，应树立以下观念： （1）宏观经济观念 由于房地产的组成部分土地，是稀缺又不可替代的资源，属国家所有。国家利用经济杠 杆进行宏观调控，利用价值规律通过市场引导房地产开发企业达到供需平衡，保证消费者的 利益。宏观调控对房地产经营的作用，比其它商品更为重要，也是企业最难以控制的风险。 房地产经营活动，不仅受经济形势变化的影响，而且会受政治形势变化的影响，变数较 多。又由于房地产投资数额巨大，建设周期又长，资金周转慢，随着时间的推移，投资风险 因素也会增加。如果从事房地产经营活动的开发企业，资金不能按时收回，甚至因市场情况 变化而赔本，就会影响企业的生存和发展。特别是近年来，随着市场经济的发展，各地房地 产开发公司应运而生，行业竞争加剧，市场起伏不定，从而使风险日益增大，所以房地产经 营者必须充分认识这一点，把握住风险，赚取更多利润，实现房地产经营的良性循环。 （2）市场经营观念 企业是市场经济活动的主体，市场是企业生存的空间。房地产开发企业一方面要根据市 场需要，适应市场变化，开发建设适销对路的房地产；另一方面要发挥企业优势，开拓市场， 引导消费。企业要树立消费者至上，信誉第一，为消费者服务的思想；要随着消费者的需要 和意愿的不断发展，调整自己的经营方式以满足消费者的要求；要加强市场调查和预测，掌 握市场的动态信息，编制以销定建的开发建设、销售、租赁等经营计划。 （3）竞争观念 竞争可以促进生产技术，经营管理的进步，可以使优者胜，劣者败。企业可以发挥自己 的专长和优势，敢于竞争，善于竞争。这种竞争，既是产品竞争，服务竞争，价格竞争，技 术竞争，管理竞争，也是人才竞争。房地产开发企业只有生产出优质的商品房，在经营方式、 方法和销售渠道等方面灵活多样，便民服务及时可靠等，才能取信于消费者，才能提高企业 的知名度，最终在竞争中取胜。 （4）创新观念 创新精神是企业最大的潜在精神力量，是企业成功的秘诀。个性化是创新的特点。企业 要赢得、巩固和扩大市场经营，必须创新。由于房地产具有区域性的特点，企业必须在开发 经营过程中不断创新。房屋总是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根据不同地