星湖湾温泉项目一期营销策划方案.pptxVIP

星湖湾温泉公馆项目 2013年度营销推广方案 ;;{项目市场分析};城市的整体发展影响着房地产市场。;城市建设战略——整体向南向东发展;多层高层是主流，别墅依然低迷： 7月多层、高层产品成交851套，占比85.6%。 别墅成交47套，占比6.89%，环比下降46.6%，同比下降10%;认知泰州别墅市场;泰州市区别墅本年成交明细分析 ;泰州碧桂园;泰州碧桂园营销策略;准现房出售，二期均价6958元/㎡，二期共推出91套，面积291-405㎡，户型为双拼和联排，联排别墅165万起，购房全款96折，按揭97折，预计2013年9月份交房。;江南一品营销策略;竞品营销策略分析表;通过对泰州市区住宅城成交明细表整理我们了解到：泰州别墅项目主要集中城东暨本项目所在地，面临着不可小觑的压力。 同时泰州别墅项目存量较大，在售项目较多。 所以如何从竞争项目中脱颖而出，一枝独秀，需要良好的包装，项目价值点的提炼。;{项目分析};本案;0排放的智慧住宅;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;【产品五大劣势既是产品五大优化点】;兵营式规划;通过以上市场与产品的分析，那么本项目的利弊，威胁，机会如何呢？;swot;那么， 优势如何突出？ 不足如何弥补？ 机会如何把握？ 威胁如何规避？;{项目定位策略};地段 产品;星湖湾地段所带来的生活价值应该是——;拥有并不是所有人的权利， 是一种只能由少数人才能有资格享有的奢侈。 他们是社会精英阶层， 其本身就是在经过高速度、高压力、高收入的世俗的奢侈之后， 寻找真正属于他们的健康， 对他们而言缓慢才是真正的奢侈。;【小结】;一泉一世界，一墅一人生;星湖湾给您一个有“温度”的私家花园;在本案整合营销推广过程中， 应以“一泉一世界，一墅一人生”为概念主题， 全面贯穿于一切推广手段。 从案名、广告语、销售工具、各类媒介广告等体系， 到售楼处、工地现场、样板间等包装， 以及事件营销等公关手段， 均围绕此概念主题、价值体系、气质进行整合营销。;客户篇;{卖给谁?};定位客群与市场的核心认知前提;温泉养生别墅生活模式具有强大的包容性， 区别于传统的居家别墅， 具有鲜明的自我个性， 是养生别墅和居家别墅的结合体。;目标客群“两大专向性”之一;目标客群“两大专向性”之二; 本地私营企业主 忙碌奔波大半辈子，积累了一定的财富，希望享受返璞归真的慢活主义生活;只要是处于金字塔第一和第二集团之间， 向往慢生活，并乐于享受养生方式 少数财富阶层人士， 无论他在本地还是外地， 都是本案可以锁定的目标客群。;{为什么买?};先投资 后居住养老;+;本项目面临的挑战;本项目面临的挑战;可能的解决之道;营销篇; 温泉是整个项目的关键，在宣传推广上要注重项目传播的整体性和系统性，要分步骤的从 “形象塑造——产品价值————生活价值” 进行循序渐进推广。;+;推广渠道——活动展示第一，新闻广告第二 推广姿态——保持神秘，自然渗透 推广意图——引领生活新概念，创造生活附加值;[精包装];[精包装];“六岗制物业服务”成为一条亮丽的风景线;[精包装];宴请嘉宾、品牌发布等活动策略;以精包装 重活动 抓圈层为原则，贯穿整个产品的营销，将产品优势最大化，劣势最美化，营销有效化。 那么营销如何有效化呢？;2013年总体营销计划;年度营销节点安排; 营销准备期、产品蓄客期;第一阶段营销推广安排;星湖湾温泉售楼处盛大启用;地点： 星湖湾温泉会所 时间： 2013年11月17日（暂定） 目的： 对意向客户做一次产品说明会，梳理诚意客户，树立产品信心。 内容： 阐述本项目产品的核心价值点，其中要重点阐述“生活价值”和温泉生活方式的体验。 形式： 产品解读+文娱演出+温泉体验+抽奖 注意：可配合推出认筹活动。;投放时间： 9月-10月 投放策略： 以项目动态和销售信息为主，兼顾产品形象 投放频率： 软硬兼施，相对较高密度的投放 媒体选择： 泰州日报、户外更换预告信息、泰州电视台、短信、网络等多位一体密集发布。; 第一阶段工作明细;;投放时间： 11月底-12月中下旬 投放策略： 项目动态和销售信息为主 投放频率： 软硬兼施，推广频率相对较小 媒体选择： 泰州日报、户外、泰州电视台、短信、网络等多位一体。;第二阶??营销推广安排;地点：