异地拓展房地产项目难点何在.docVIP

异地拓展房地产项目的难点何在？???无论是在前期的求生存阶段还是后期的业务拓展阶段，房地产代理公司几乎都会遇到异地项目。在宏观调控形势下，异地开发甚至成了大企业分散经营风险、中小企业求得生存的必由之路。而且，异地开发的区域选择也从一级城市向二级城市、三级城市扩展。然而，房地产是地域性极强的行业，异地项目的操作大多会遇到一些棘手的问题。, `4 a5 t* I( T# W1 e n$ `! a1 J: `- m- ` E; H5 z? ?? ? 深圳地产代理行业的老大世联曾经 “深军北伐”，结果在武汉市场上水土不服。被迫撤回，直到两年后再进武汉。很多知名开发商和代理商在二三线城市拓展的结局是铩羽而归。具体的原因何在？是对市场情况的细节不能准确把握？是不了解当地的购买习惯？是对当地的媒体不能很好把握？是当地规划、施工、绿化、广告等合作方不能很好配合？是原有骨干员工不能适应当地的工作和生活？是当地的人力资源不能满足需要？还是与当地政府关系不到位？与当地的开发商存在沟通障碍？……3 k1 V) K# Q* W* |: {5 |6 M7 h( a) l5 ^$ ~, J$ S? ?? ? 请说说你们在外地做项目的难点，你们遇到了什么问题？最后怎么解决的？是成是败？成败的原因何在？败因主要有二：+ u2 h0 B% N; ~) L一是水土不服：了解该地市场物业水平之后，远远不够，我的做法是房地产情势放在次要位置，首要的问题是认真去研究当地的民风、民俗、民意、民情，了解到底的各种文化、渊源，其次再研究你的房地产专业。) i3 b8 H# V??[) D??Q2 {7 x4 m??d9 U二是自以为是：用你在甲地成功的经验想在乙地复制成功，是不可能的。这主要犯了两种错误：一种错误是卖经验，凭借自己的操盘经验去高移植，顺驰在山东是这么败的，广州凌峻在山东就是这么败的；第二种没有深入实地地去研究当地的风土人情、价值取向，不了解当地的“语言”，使在当地人感觉形成“话不投机”而导致“无话可说”。# L5 E# }: Z( S0 g! d9 y) n( L) R% A _ u6 A9 u Z1 @8 _还是认真研究“身外之物”吧，绝对不能忽略这个看似节外的话题，身在异地，这个问题不备认识清楚，否则死路一条。* a. l3 l8 ~ s??A7 g/ R0 m$ S6 s j+ Q* y* B+ k我认为主要的原因就是水土不服# s1 U, g$ D$ Y e0 ^% e不了解当地业主购房心态，喜好- L9 ]4 x+ R5 M0 B2 u不了解当地媒体渠道，卖点表达方式接受度??`3 X- _- y$ v; X: {不了解甲方背景来路! ` p7 _$ x, c, p) p2 S看到这个议题有点晚了,现在再说也不知道策友们会不会看到,但是有切身体会,不说不快,就算是自言自语吧.# I( q# T* A7 F% v% w( z7 M我们是哈尔滨市的一家代理公司,但是我在山东却待了有将近三年的时间,那时我是策划总监.(当然在山东是做所谓的异地项目了,绝对不是去旅游,呵呵)，还有在江苏的操盘过程，在沈阳的接盘过程……就不一一表述了。2 L9 @0 i- T ?# x对于常年的异地操作,我的体会就是说难也难,说不难也不难,别骂我在说废话,请看: M v s/ | E一、人的问题。 E+ g% H5 B/ _) S5 j* _（1）代理商的能力：+ \. O$ ` b3 j$ w; ?( R% d3 @A平时的积累：初到山东，我们是在开发商骂跑了一家大连的代理公司后临危受命。对于大连那家代理商而言，肯定是遇到了不可解的难题，而一愁莫展（也就是大家正在探讨的问题）。我们初来乍到，绝对不会比大连的代理商高明到哪里去，但是我们公司的数据库发挥了作用（作为代理商，不能眼睛只会看本市楼盘，全国的资料收集相信作用不只是一点点，但是有几家会做这种“无用功”呢？）我们通过对当地的人文资料的一通描绘，让开发商感觉仅些一点，就超过了大连军团，于是就合作了。是不是太简单了（关键是过程，而不是我现在说的这简单几句话）。 M L- W O/ Z??OB七分靠打拼：对于一个陌生的城市，你的资料再多也不能代替“体验”，之后我们几个人天天在市场上走，小打小闹地买些东西接触商家，看别人买东西接触消费者，走门市店，走大中小型商场，走批发市场，走旅游景点，走会展中心……走遍全城！一个陌生的城市就这样让我们熟悉起来，甚至于有些地方连当地人都没有去过，可是我们却可以告诉他们怎么走，呵呵，当然这也耗去了我们不少的成本，但是：值！变成了阳光打造的黑人也值！1 C7 b: k; k5 |C找老乡：现在东北人可以说遍布全国，我们不断地联系在当地有家有事业的东北老乡，从他