CPA考试税法科目讲义_038_0705_j.pdfVIP

第六节 土地增值税应纳税额的计算 三、房地产开发企业土地增值税清算 （一）清算单位 （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对 于分期开发的项目，以分期项目为单位清算； （2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）清算条件 1.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面 占整个项目可 售建筑面 的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面 已 经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况。 【例题1·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位 的是（ ）。（2010年） A.规划申报项目 B.审批备案项目 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa C.商业推广项目 D.设计建筑项目 【答案】B 【例题2·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2009年） A.直接转让土地使用权的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的 D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的 【答案】ABC （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、 换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 2.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处 理。 收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 3.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发 生转移的情况下——不扣除相应的成本和费用。 （四）扣除项目规定 1.可据实扣除的项目 （1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa 邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣 除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其 成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 。 （2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可 计入房地产开发成 本。 （3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企 业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑 安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予 以扣除。 （4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规 定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额” 中扣除。 （5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付 给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 【例题·多选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配 套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形有（ ）。（2009年） A.建成后开发企业转为自用的 B.建成后开发企业用