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美国房地产交易过程 现金买房流程： 用现金买房大约需要两个星期到一个月。如果在美国没有账号，可以在交割前将现金打到第三方产权公司（Title Company）代管账号存放（Escrow Account）。 第1天， 报价。这是一个单边合同(offer)，也就是购买要约。包括开价，定金和其他附加条件，同时附上资产证明文件。这个环节买方可以通过自己的判断或者在经纪人的协助下报价议价，所以对于不了解美国当地市场的外国人来说，经纪人的专业知识、工作经验和议价能力是就比较关键了，比如同样一套物业，挂牌价格是100万美金，不同的经纪人谈下来的价格是不一样的，或许是95万美金，或许是80万美金。所以判断出该物业的真实价值，以最低的成本获得该房产对于经纪人和买主都是考验。这里为什么说对买主也是考验呢，因为当今的网络时代，买主的信息渠道也很广泛，专研的人大有人在，所以买主也是很智慧的。 在卖方市场时期，通常卖方可以接到几个offer，通过比较挑出条件最好的接受下来签后面的销售合同。在次贷危机前后的买方市场时期，市场上库存量很大，买方的挑选余地大，所以在报价的时候基本在原价的基础上砍去10-15%是没有问题的。 在当前银行法拍屋Foreclosure或是Short Sale房产依然盛行的市场，选择该目标物业会有一些隐性的财务风险，通常因为成交过户过程有第三方的介入而导致战线拉长，从6个月到2,3年不等。所以有经验的经纪人会视客户情况尽可能有效的避开不良资产，以免日后带来麻烦。 第2天， 卖方接受出价（如果来回几次讨价还价后接受，这样会有个额外2,3天的时间）。一般买方的报价3天内没有被卖方接受，要约失效。 第5天 拟定正式买卖合同。新泽西州通常由卖方的经纪公司提供合同，一式多份，提交相关的交易参与方。现在由于网络技术的使用，如我公司BHHS Fox Roach老牌经纪公司几乎所有合同文本都是通过网络传送，并使用电子签名E-Docusign。合同签订后通常建议买卖双方有代表自己的律师，来审核合同，确保利益受到法律保护。当然这个仅是建议，客户自愿。 第7天， 买卖双方签署合同完毕，合同正式成立，买方支付定金（也是买方违约金）汇至产权公司的监管账户。开始3天的律师审核期（除周末和法定假日）。如无异议，合同生效。 第10天到第15天， 买方雇佣专业房屋检验人员检查房子。这样的房屋检验公司在各大房产经纪公司都有业务联系，买方可以通过经纪人介绍，或者自己在其中进行选择。在美国做房屋检验是十分有必要的，通常包括白蚁检验，房屋总体结构检验等。如果是贷款，买方还要牵涉到勘测Survey，确定房产的占地边界，和银行派来的人做房产评估appraisal, 确定房产的价值作为贷款的依据。这个房产评估和房产经纪人对该房产的定价是独立的，同时和当地镇上对该房产征房产税的征税估价也是独立的。房屋检测过程中要求买方或买方的代表在现场参与，因为这个过程对于买方主动保护自己的权益非常重要。一般对独栋房该检验过程在2-3小时左右。 第16天， 拿到房屋检验报告，如果检验结果有问题，可以再磋商买卖价格，如果有重大房屋结构缺陷，修复费用昂贵，而卖方不同意修复或做价格补偿，可终止合同。 第17天， 进行产权调查，可以律师做，或委托产权公司去做。可以在合同签订好后与房屋检查同时进行。产权调查是由第三方产权公司的律师和会计师专业团队调查将要购买物业的历史交易记录和业主情况，确保产权清晰，房屋是可售的。这样就避免今后发生产权纠纷，保护买家的利益。同时，购买产权保险，由产权公司担保理赔。我们公司旗下的Trident产权及结算公司即是此项专业公司，尤其对我公司的买家做全套流程服务，价格合理，服务专业。 同时进行的还有购买房屋保险Homeowner Insurance，或洪灾险Flood Insurance，或房屋担保Home Warranty。这3者的不同在于，房屋保险一般是必须的，尤其是贷款买房。美国提供房屋保险的公司如同提供车辆保险的公司遍地都是，而且很多都是车险和房险一起买，有折扣。洪灾险视地区而定，由联邦政府提供。房屋担保是可选项，通常如果是新建房，该担保涵盖一年的表面修补Workmanship，两年的水电管路问题，10年的结构缺陷等。如果是旧房，典型的方式是由卖方购买的一年服务合约，一旦合约期内有任何问题，都由专门公司上门免费维修，这样买方也会从中受益。 第20天， 在房屋交割Closing前一天最后一次验房Walk-in through。因为不少情况下，前期看房的时候卖主的家具还在，在交割前一天最后一次验房的时候卖方应该如期搬家清理房屋完毕，这次验房就是要确保清空的房屋保护良好，该留的留下来了，该带走的带走了。