深圳又一居商业项目初步方案.pptVIP

一、项目概况 二、项目分析 三、深圳灯饰专业市场调研 四、项目定位 五、业态规划方案建议 六、目标商家示意 七、租金收益预测 八、近期的工作事项 目前阶段策划要解决的主要问题： 什么商业定位适合本项目？ 项目租金收益处于什么水平？ 目 录 一. 项目概况 5F 搂层/F 2006年 预计开业时间 12,000 建筑规模/㎡ 深圳市福田区八卦路28号 地理位置 纯商业物业 物业类型 又一居 项目名称 ——项目地理位置 一. 项目概况 本项目 泥岗西路 （北环路） 八卦路 红岭北路 笋岗西路 二. 项目分析 本项目 八卦岭笋岗家居商圈 国安居 好百年 香江家居 百安居 金海马家居 以项目为中心，半径1,500米范围；聚集的商业设施主要在泥岗路以南边，包括百安居、国安居、香江家居、金海马家居、好百年家居、艺展中心等,形成了目前的八卦岭笋岗家居专业市场商圈。 艺展中心 项目周边状况 项目优劣势分析 劣势分析： 交通易达性较弱，要有较强的目的性消费才能找到本项目； 泥岗西路为双向八车道，对人流有明显的阻隔作用； 由于项目硬件条件可变性小，带来的商业规划中一定程度上的限制，比如层高，仓库设置等； 打造一个新商业项目，市场培育需要一定的时间。 优势分析： 规划优势； 项目片区家居专业市场商业氛围较为浓厚； 地段优势； 项目地块临街面长，昭示性较强。 二. 项目分析 如图，泥岗西路地段为展示面一，泥岗西路为深圳市主干道之一，来往车辆繁多，整体展示面及展示效果目前最佳； 八卦路地段为展示面二，八卦路连接泥岗西路与笋岗路，展示效果较好。 展示面三为项目南面，目前暂临着停车场，虽然有较长的昭示面，但展示效果相对较弱。 展示面四为项目东面，由于被隔壁高楼的阻挡，展示效果差。 从展示面分析 上步北路 红岭北路 八卦路 泥岗西路 从展示面比较：泥岗西路＞ 八卦路 ＞ 项目南面 ＞ 项目东面 地段价值分析 本项目 展示面一 展示面二 展示面三 展示面四 二. 项目分析 交通可达性 泥岗西路 → 本项目； 上步北路→ 本项目； 红岭北路 → 本项目； 八卦路 → 本项目； 八卦四路 → 本项目。 交通可达性 地段价值分析 二. 项目分析 本项目 上步北路 红岭北路 八卦路 泥岗西路 八卦四路 从交通可达性比较：泥岗西路＞上步北路＞红岭北路＞八卦路 ＞ 八卦四路 目前商业氛围比较：旧沙江路 ＞ 朗碧路 ＞ 新沙江路 ＞ 广深高速公路 地段价值分析 二. 项目分析 上步北路 红岭北路 八卦路 泥岗西路 商业氛围比较：泥岗西路＞ 八卦路 ＞项目南面＞项目东面 本项目 项目北面泥岗西路有百安居、金海马、国安居专业市场，商业氛围相对较好； 项目西面八卦路有一些形象档次较差零售型的街铺，形成一定的商业氛围； 项目的南面目前临着停车场与工厂。 项目的东边临着工厂，无商业设施； 目前的商业氛围比较 泥岗西路地段是项目对外展示性最佳的地段，也是最汇集人流的路段； 泥岗西路地段是目前周边商业氛围最好的地段； 八卦路地段交通易达性相对较为便捷； 项目南边是停车场与工厂，但展示面较长，停车条件较好； 项目东边是工厂，目前无商业氛围。 综合比较 商业价值总评价：泥岗西路＞ 八卦路 ＞项目南面＞ 项目东面 地段价值分析 二. 项目分析 对本项目灯饰专业市场的定位进行有针对性的调研分析及商家访谈： 三. 深圳灯饰专业市场调研 目前深圳的灯饰专业市场主要是以田贝四路的市场为主，除此之外在南山的后海大道、宝安的创业二路、八卦岭及笋岗片区也有一定规模的灯饰市场，我司为了论证本项目做灯饰市场的可能性，特对以上市场进行了摸底调查，走访了大量商家，最终得出对本项目的初步看法。 田贝四路灯饰市场 两万平方米左右 南山灯饰市场 两千平方米左右 宝安灯饰市场 五千平方米左右 八卦岭笋岗片区灯饰市场 一千平方米左右 灯饰市场主要分布 1、田贝四路灯饰市场 此区域主要有金丽建材市场、志合装饰材料市场、家合居家居市场。此区域灯饰市场由于培育时间比较长，市场比较成熟，在市场上影响力也比较大，主要面对深港两地客户。 三. 深圳灯饰专业市场调研 1、田贝四路灯饰市场 三. 深圳灯饰专业市场调研 1、田贝四路灯饰市场 三. 深圳灯饰专业市场调研 2、南山灯饰市场 好世界灯饰 南山后海大道西海湾花园 (国美电器对面) ，代理销售，面积约1000平方米，租金在70元/平米。 三. 深圳灯饰专业市场调研 乐安居灯饰部分 创业路的乐安居灯饰区处于2楼，租金平均在75元/平米，管理费26.5元/平米，约有1000平方米的规模。 2、南山灯饰市场 三. 深圳灯饰专业市场调研 新福市场位于宝安区宝城创业二路，其中1—5栋的二楼为灯饰批发部分，约500