花都市万科天景花园2008营销推广计划.pptVIP

9月前，供求两旺，几乎所有项目均放量走货。但是随着新政到来，市场急转直下，成交大幅度萎缩，大多数楼盘滞销。 外来品牌发展商开发的项目对区域市场带动较大，区域楼盘质素有较大提高；受到90/70限制，新增产品以中等面积户型为主； 整体价格在后半年有较大幅度的拉升，但在“928”新政的影响下，第四季度市场关注度下降，投资客锐减，成交严重萎缩。市场接受得价格回落至5月份的水平。 1、各盘分布—汽车城板块新盘多 2、在售项目情况—销售缓慢或滞销 在售货量大——本土小开发商手头上的现货多，有超过约1800套在售，但月成交量极少，市场供大于求。 市场需求少——928新政后，本地多次置业及广州投资客户锐减，刚性需求的客户成为主力，市场需求量少。 价格开始回落——目前各个项目消化的基本上是特价单位，特别是机场板块，多个楼盘价格下浮20％～40％，价格回落至07年5月的水平，但成交仍不理想。 － THE END － 天景08年推广安排 08年推广主题及核心 08年推广思路 08年推广安排 08年推广主题及核心 市场情况 （竞争激烈、客户量减少） 竞争差异 （差异化形象及产品组合） 标杆建立 （客户及市场标杆的确定） 青年群体的成长 （D、E栋客户检验，该群体在花都迅速成长） 万科天景花园 青年置业计划 万科天景花园 青年置业计划分解 万科23年的产品规划，实现舒适居家理念； 90平方米精装三房，提供优质的居住空间； 个性化家居体验，尊重不同的生活审美； 全国一级优质物业，呵护你一生的居住梦想； ※说明：营销组现正与宜家家居联系，希望实现批量采购套型家居，每套费用控制在三万以内，以集中采购的形式，节省成本； 全年推广思路 2月 3月 4月 5月 6月 2月中旬，以青年置业计划建立市场认知，同时通过公关活动及传统媒体集中发布信息； 3-4月中，现场通过公关活动，展示青年置业计划实质内容，展示全新的家居空间及理念；同时并将E3栋303\304单位进行两种不风格的宜家家居布置，并明码标价每件家私的市场价及万科天景花园的青年置业计划价格； 信息发布 现场展示及持续公关活动 公关活动及深化青年置业计划 4月中-5月，通过前期的积累及体验，进一步挖掘该群体的共性，利用现场设施组织公关活动，制造营销亮点,以较实惠的价格引爆F栋。 6月，开展多种促销活动，快速消化余货。 花都整个市场需求有限，而市场下半年供货大，多个开发商都是现楼滞销，已有部分开发商降价销售，年后预测有更多区府附近楼盘降价销售，市场情况相当严峻，因此需要广发挖掘客户。 1、充分挖掘花都市场 包括：汽车城、公务员、教师、皮具城、珠宝城、企业主、部队、机场等…… 2、走出花都寻找广州客户 包括：广州万科业主、来访广州花都生意客户、广州投资客户…… 08年推广计划 08推广计划安排 持续销售 强销期 工程 4月13日开放F栋示范单元 4月20取得F栋预售许可证 3月 5月 1.15开放新示范单元 线上 线下 户外、报广、电视宣传“青年置业计划” ，以鲜明个性唤起市场关注。 2月中下旬，在新世纪酒店举办元宵答谢晚宴(或大型青年主题表演)。 现场 2月 强销 6月 清货期 户外、报广、电视压轴景观组团推出市场 3月宜家家私展及家居讲座，并给予客户家私礼券。 4月东风日产车展活动，并给予客户购车礼券。 新年布置及看楼送台历。 4月20日F栋公开发售。 花都及广州万科DM。 6月一期收楼，增加业主介绍优惠。全力清货。 5月响应奥运，利用小区部分设施组织各种活动，并赠送奥运纪念品。 6月现场一口价单元展板，最后清货。 2～3月组织狮岭、大润发巡展。 储蓄客户 4月 万科天景花园 2008年营销推广计划 2008年01月25日 目录 市场分析 客户分析 营销目标 营销安排 市场分析 07年市场回顾 08年市场现状分析 08年市场预测 附:各盘简述 （按威胁等级进行分类） 一、07年花都市场回顾 1、07年花都市场供求关系---新政前供需两旺，新政后成交创新低 12月数据政府尚未公布 成交量在6月达到顶峰，之后几个月逐步下降，并且在原本应是成交高峰的10月达到谷底，创造全年最低记录，新政影响在十月集中突显。 2、07年花都市场整体情况——大起大落 一、07年花都市场回顾 二、08年市场现状分析 汽车站 嘉利制衣 肯德基 雅瑶桥 中房国际公馆 中房观湖国际 祈福辉煌台 骏威锦东花园 雅居乐新项目 云峰花园 合和新城 银星花园 保利城 大运家园 凯旋国际 星缘美居 朗悦君庭 豪利花园 美力百富雅苑 雅宝新城 旧盘新推 新盘上市 本项目户外广告 区府及中心城区板块 近机场板块 汽车城板块 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 800 毛坯 毛坯 装修标准 （元/㎡） 5.1前后约有