2013年四川美和江城国际商贸城项目营销整体方案.ppt

【6.1】推盘及定价原则 1.不做市域内乃至区域内的“出头椽子”； 2.定价区分细化，差异应对客群不同需求； 3.价格测试充分求证； 项目整体定价原则 【6.1】推盘及定价原则 保证销售进度 根据不同的产品类型，制定合理的价格体系，平衡项目的销售速度和利润。 科学合理 项目内自身产品综合比较，通过对位置、景观、视野、标准层设计等因素的权重分析，采用加权方式制定完成各楼栋及各户型、各户均价。 加大竞争力 考虑项目特点，结合其优势，加大项目竞争力。 整盘考虑 进行通盘考虑．一批次 入市，提升项目形象，分步骤逐步打开价格空间，通过价格拉升，造成项目升值印象，其后价格持续提升，创造利润最大化。 价格 开发成本 供求关系 竞争关系 营销策略 价格支撑 产品附加值 项目品牌 企业品牌 现场包装 营销推广 景观示范区 口碑 价格加分因素 项目整体定价原则 【6.1】推盘及定价原则 项目综合分析——项目销售价格预判（楼盘比较法） 项目名称 参考条件 本项目 国美绿洲国际 凯旋城 新大·香格里拉 均价（元/㎡） Px Pa=5060 Pb=4700 Pc=4800 位置交通 10 8 9 7.5 7 周边环境 8 7.5 7 7.5 7.5 商服配套 8 7 7.5 6 5.5 教育配套 6 5.5 5.5 5 4.5 规模 10 7 10 7 10 景观 9 8.5 9 8 9 户型结构 12 10 10 9.5 11 物业形态 10 7 6.5 8 9.5 发展商荣誉 6 5 6 5 6 工程进度 8 5 7.5 5 6.5 内部规划设计 5 4 5 3.5 4.5 物业管理 8 7 7.5 7 7.5 合计 100 QX=79.5 QA=91 Qb=79 Qc=88.5 【6.1】推盘及定价原则 项目综合分析——项目销售价格预判 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（79.5/91）×5060=4556 Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（79.5/79）×4700=4848 Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（79.5/88.5）×4800=4420 各相关楼盘权重取值为Wi’ Wa=30% Wb=40% Wc=30% Px=∑PiWi =Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc =4556*30% +4848*40% +44420*30% =1367+1939+1326 =4632元/㎡ 建议一期成交均价为4650元/㎡ 【6.1】推案总体原则 依据去化总量及今年市场态势延伸，划分二批次放量； 每批次设置主推楼栋和加推楼栋，形成精准控盘和销售抢购姿态； 一批次内部认购，推出1#、5#，共90套； 视一批次认购和开盘情况，一 批次开盘形成火爆开盘，加推4#，共计74套。 9月28日二批开盘，推出3#、 6#，共102套（若4#楼未能实现加推，二批次开盘调整为4#、6#楼，3#楼作为加推单元）。 1#楼 2#楼 3#楼 4#楼 5#楼 6#楼 项目广告表现 第七部分 户外广告表现 【7.1】项目广告表现 户外表现——高炮 【7.1】项目广告表现 户外表现——围墙 【7.1】项目广告表现 户外表现——灯杆 谢谢聆听！ * * * [区域] 身处龙马潭，城市繁华地带，生活交通便捷，升值性强 [资源] 项目紧邻1600亩的学士山公园，自然景观丰富 [景观] 近万平米大景观中庭，200米中轴景观，500平中央水景园，生活点滴是美丽 [新建筑] 新古典主义建筑风格，从此建筑也拥有了自己的思想 [户型] 户型变化多样， 户户入户花园，布局合理，这里的房子也懂得如何生活 [物管] 贴心服务，让家的感觉更温馨 [配套] 周边学校众多，方便子女就学，毗邻泸州第二人民医院，后期就医方便； 卖点及宣传主题 【4.2】项目卖点疏理 增加项目的科技含量－社区智能化建立 　　中高端消费者越来越追求居住的舒适性和便利性。 　　所以，我们在产品创新的基础上，再次打造项目新的附加值。 将智能化融入到产品中，使本项目全面超越竞争对手，真正成为龙马潭区高端住宅的代表作。全面提升整个物业的价值。 【4.3】项目附加值建议 【4.4】项目推广调性 调性与SLOGAN参考 江城国际调性思路—— 1、用“个性化”突围，用意境感画面、人性化文字表达人居感受； 2、唯美的、优雅的、写意的； 3、大气，设计感、品质感强； 4、要攻的是“心”，而不仅仅是“眼睛”！ 【4.4】项目推广调性 【4.5】项目总精神SLOGAN 自 然 雕 琢 生 活 涵义内敛、项目重要差异化的体现，在自