2013年昆明西片区交通医院地块中高档住宅项目发展规划建议.ppt

独立主卧区 主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理手法： 方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室； 方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要； 案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间次卧室。 阳台 主卧室 书房 上空 衣帽间 过厅 卫生间 主卧室 主卧卫生间 案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设有2个独立主卧区； 别墅特质空间的处理 地下室、半地下室 小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。 半地下室与室外 别墅特质空间的处理 景观体现 以坡地景观为主，配合一些宜居的坡地景观小品等来与项目的风格相呼应。 物业管理 物业管理要实现一对一的尊享式服务，以体现项目的品质，为了保证实现优质的服务，我们建议入驻知名的物业管理公司。 硬件配套 门禁系统 新风系统 智能系统 美国HID公司 美国HID公司 德国朗俊 典众家居 Wish you have good day! * * * * 代表性低密度项目借鉴分析小结 容积率在1-1.6之间，绿化率高 1 2 物业组合为洋房加部分叠加别墅，洋房产品占比重大，有利于现金回流 商业只作为补充服务性设施，少量设置满足社区本身的生活配套 3 均附赠超高附加空间，内部功能布局体现居住舒适度 4 客户定位以中高收入阶层为主，主要以满足改善性需求为主 5 项目定位明确的前提下产品设计应遵循如下原则： 1、既体现品质的同时保证去化速度（面积控制） 2、充分发现市场买单率较高的产品（居住舒适，户型均好） 3、在追求品质的情况下保证产品的附加值（赠送价值） 4、注重项目内部配套发挥的价值（注重社区生活） 5、时尚但不失品质（有品味的外立面） 6、注重产品活性（景观的营造） 7、充分利用地势（采光半地下室、窑洞式停车） 具体分析上述市场低密度产品结合片区和项目自身特性—— 项目定位设想成立！ 本项目产品规划建议及客户群定位 PART 6 本项目产品规划建议 产品规划设计组合 品质与性价比高度结合的“人居惬意” 型住宅产品 ——科技、绿色、环保、低碳、节能、舒适 产品组合建议: 35%退台式花园洋房 40%板式小高层 15%叠加别墅 10%社区商业 （底商或独立商业） 总体原则 组合原则： 1、目前昆明市土地规划条列中，别墅类（联排、双拼、独栋）不再审批； 2、叠加类别墅市场整体去化表现不理想，不利于拔高品质，反而在销售过程中容易造成资金积压； 3、退台式花园洋房赠送附加值高，目前在市场上属于稀缺产品，客户买单率高； 4、板式小高层由于目前开发商追求高容积率，目前市场供应较小，客户对物业认可度较高。 4、商业仅仅作为社区服务配套功能设置，体量不宜过大。 板式小高层+退台式花园洋房+叠加别墅+社区商业 板式小高层 户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。 排布在坡地最高点处，建筑面积占总体量80% 层数16-18层平层 平层80-120㎡，主要以紧凑两房，舒适三房为主 保证双景观阳台、部分房间凸窗、主卧独立卫生间设计，提升居住舒适度 赠送空间 户型均好，居住舒适 退台式花园洋房 户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。 排布在坡地次高点处，建筑面积占总体量80% 层数1-5层平层+6跃7形式，板式花园洋房，层层退让保证每户赠送空间不少于10㎡ 平层100-142㎡，1楼4房（带前花园），2-5F三房设计（露台），6跃7户型4房（顶层退让出1-2个大面积露台作为空中花园） 保证入户玄关、景观阳台、部分凸窗、主功能房衣帽间、独立卫生间设计，提升居住舒适度 138㎡四房 （带花园） 128㎡三房 118㎡三房 105㎡三房 98㎡三房 155㎡四房 1F 2F 3F 4F 5F 6跃7F 叠加别墅 户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。 排布在坡地低处，建筑面积占总体量15% 层数-1+地上1、2层与地上3、4层互相叠加的形式，层层退让； 保证-1层半地下室赠送空间，并带前花园直接入户；保证顶层空中花园 保证入户玄关、景观阳台、部分凸窗、主功能房衣帽间、独立卫生间设计，提升居住舒适度 折跑楼梯作为外部交通入户 -1F 1F 2F 3F 4F 建筑剖面示意 一跃二楼 赠送地下室 （部分退台） 三跃四在二楼 基础上退台 1跃2 3跃4 楼 梯 社区商业 功能：主要承担社区住