北京蓝色港湾商业综合体调研.ppt

室外开放空间——室外广场 中心广场中布置了各种形式的座椅，通过不同形式的座椅进行功能空间的划分；同时座椅的布置摆放方式也兼顾到各种顾客的不同使用需求。 项目规划——开放空间分析 室外开放空间——室外街道 酒吧街有内街和外街之分，引入较高档酒吧或西餐厅，每日下午9点到11点为人流高峰期。 项目规划——开放空间分析 室外开放空间——室外街道 位于项目北侧的亮马食街由大量不同的特色餐饮组成，吸引了大量的用餐客户，聚集了人气，同时带动了零售的发展。 项目规划——开放空间分析 室外开放空间——室外街道 水岸街位于用地南侧，酒吧街西侧，是联系项目西侧好运街食街同酒吧街的重要一环，将已经形成商业氛围的老项目同新项目串联在一起，面临朝阳公园水体及绿地，景观资源良好。 项目规划——开放空间分析 重视体验性消费业态 在业态规划上，为了充分满足人们体验性购物的需要，将餐饮、休闲、娱乐等参与性、体验性消费的内容比例调到30%以上的高比例。同时在引入的参与性消费业态中，注重业态彼此间的互补和互动，业态之间相互依托，为顾客提供更加全方位的服务。 项目规划——业态规划 新店与老店 在商铺引入上，除了引入国际知名品牌入驻，还兼顾到中国传统的知名老字号。 项目规划——业态规划 * 别墅酒店 面积：8800㎡ 定位：100间精品客房，自然环境卓越，由国际著名的豪华度假村及酒店、SAP管理集团—Banyan Tree悅榕集团管理 项目规划——业态规划 酒吧街 家居馆 美食广场 SOLANA MALL SAGA传奇时代影城 地下一层业态分布特点： 根据业态结构及功能等要求，将超市、影城、美食广场等业态布置于地下一层。 在下沉广场主要且展示面较大的位置作为主要品牌外租区。 将影城、家居、美食广场等目的性较强的业态分布于整个商业街内部位置。 超市则布置于商业街入口位置，以便于商业街周边及内部消费人群购物需要。 将卸货区布置于该层居于美食广场、家居馆、mall中间的位置，即利于各功能分区卸货需要，同时由于靠近尽端位置，也避免影响美观。 项目规划——业态规划 酒吧街 SOLANA MALL 亮马食街 美瑞百货饰品、家居馆 全明星滑冰俱乐部/运动品牌店 品牌街 水岸街 首层业态分布特点： 饰品馆布置在商业街入口位置，增强整个商业街整体档次。 在首层主要且展示面较大的位置作为主要品牌位置。 运动品牌系列与滑冰俱乐部布置在一起，同时由于属消费目的较强业态，因此布置在商业街内部位置。 在靠近好运街各餐厅较近且从好运街视角可以看到的位置设置食街，从而使美食消费从好运街顺延至solana。 项目规划——业态规划 酒吧街 亮马食街 美瑞百货服装城 活力活待租区 品牌街 水岸街 二层业态分布特点： 美瑞百货由于和开发商的合作关系 ，布置在二层（租金最低位置），将租金较高，且零散不成规模的业态放置于首层及M层。 其次，美瑞百货的档次较其他业态较低，故将其放置于二层，同时也满足了不同层次购买力。 活力活待租区 项目规划——业态规划 空间形态：空间高效合理利用；摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性； 共享空间：令人愉悦的空间尺度；与自然环境的有机融合； 短街窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣； 交通组织：停车场，易于到达，易于排空； 人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间； 小结 商业经营 3 蓝色港湾开业之初不仅吸引了京城众多时尚购物人群的热捧，其独特的商业概念，也让京城商界为之一震。开业初期项目业态以零售业为主，占比达，餐饮及酒吧等娱乐业态占比较小。 经过一年半营业之后，蓝色港湾概念仍然停留在概念，找不到喜爱商品的时尚人群逐渐淡去，只留下一个大大的问号给曾经无限憧憬的消费者与经营者。 天时+地利≠一炮走红 商业经营 没有适合全家人，朋友聚餐的地方；餐饮、酒吧等娱乐场所较少 蓝色港湾多数品牌不具有独一无二性，与其他商业的竞争力也就减弱了 大众流行品牌的折扣力度更没有北京其它一些商场的力度大。” 商业经营 为什么会失败？ 商业经营—业态对比 经过一年半的市场尝试，在面对商业无法盈利的状况下；蓝色港湾开始进行资源整合和业态调整；开始调整餐饮在整体业态中的比例。开发商在整体项目业态上划分出30%以上的餐饮、酒吧，通过加重餐饮、酒吧等业态的比例来吸引人们在此进行全天候的消费，聚集客流，从而带动零售业。 在经过商业重组之后，蓝色港湾加大了餐饮在整体业态中的比例，聚集了人气，带动了项目零售业的销售 在零售业严重受到电商冲击的市场环境下，以零售等业态为主的商业模式已经不能支撑商业发展，目前体验式的消