2013年三月复训题目汇总.doc

14日上午经纪人概论 一、经纪人是怎样开展经纪业务的。 1.经纪人的概念和特征 概念：指为促成他人商品交易，在委托方和合同他方订立合同时充当订约居间人，为委托方提供订立合同的信息、机会、条件，或者在隐名交易中代表委托方和合同方签定合同的经纪行为而获取佣金的依法设立的经纪组织和个人。 特征：（一）经纪人的服务对象是买卖双方。 （二）经纪服务活动是经纪人的主要活动方式。 （三）经纪人以收取佣金为其经营目的。 （四）经纪人具有合法执业地位。 2.经纪人提供服务的形式和内容 形式：居间、行纪、代理。 内容：信息、机会、条件。 3.经纪人的权利和义务 （一）经纪人的权利 （1）获取报酬的权利。 （2）请求支付成本费用的权利。 （3）清偿请求权。 （二）经纪人的义务 （1）如实介绍。 （2）公正中介。 （3）保管样品。 （4）制作文书。 （5）保守机密。 （6）不接受额外给付。 （7）不从事违禁商品的经济活动。 （8）依法纳税并接受行政监督。 4.结合本职谈看法 二、如何做一名合格的经纪执业人员 1、遵守职业道德规范 敬岗爱业、诚实守信；遵纪守法、办事公道；精通业务、讲求实效；服务群众、奉献社会；规范操作、保障安全。 2、经纪执业人员进行执业备案和明示 （1）经纪执业人员到当地工商部门执业备案，领取个人备案号码。 （2）在经营场所内，经济执业人员明示（照片、姓名、经纪项目、备案号码、联系电话）。 3、在签订经纪合同时，要有经纪执业人员签名。 14日下午 房地产经纪行政管理 案例分析题 张某因投资失利急需资金，准备出售其名下谷丰苑的房屋，但因出差在外，只好委托朋友叶某代其出售。2012年9月3日，叶某来到兴居房地产经纪机构代为出售该房屋，经纪人刘某接待了叶某，刘某了解房屋户型、地址和价格后，马上通过门店橱窗、网站等方式发布了房源信息。9月8日，姜某从网上获得了该房源信息，在刘某的撮合下，在兴居房地产经纪机构与叶某签订买卖意向合同，受房地产宏观调控政策影响，房价波动很大，姜某以叶某对该房屋无处分权为由，要求兴居房地产经纪机构为其与叶某解除买卖意向合同。兴居房地产经纪机构认为，协商解除合同可以，但姜某应按约支付中介服务费，双方由此发生纠纷，投诉于房地产主管部门。 分析以上案例，请回答以下问题。 一、刘某受理叶某委托出售该房屋的行为存在哪些问题？如何行政处罚？ 答：1.未要求叶某出具张某委托出售的委托授权书和叶某的身份证明。 未查看委托出售房屋及房屋权属证书。 未查验房屋自然状况和权属状况并编制房屋状况说明书。 4.未经叶某确认房屋状况说明书并书面同意对外发布房源信息。 5.未签订房地产经纪服务合同。 6.未向交易当事人说明和书面告知规定事项。 处罚：兴居房地产经纪机构及经纪人刘某的行为违反了《房地产经纪管理办法》第三十三条，第三十五条规定，由房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案，对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下的罚款，取消网上签约资格。 二、房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人书面告知哪些事项？ 答：应当向委托人书面告知以下内容：　 （一）是否与委托房屋有利害关系；　（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；　（三）委托房屋的市场参考价格；　（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；　（五）房屋交易涉及的税费；　（六）经纪服务的内容及完成标准；　（七）经纪服务收费标准和支付时间；　（八）其他需要告知的事项。　 房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。 15日上午房地产经纪职业道德 三个案例分析题： 1.张三系某房地产经纪工作人员，在代理朋友李四的房屋抵押登记手续时，李四的妻子因出国留学无法回来办理。张三建议：“去找个朋友顶替一下，再用她照片和你老婆名字弄一张假身份证，手续马上就可以办好，反正你老婆也同意抵押，不会有问题。”李四因急着用钱，遂依此制作假证并去办理抵押登记。 问题：在此案件中，从经纪人的职业道德的基本要求考虑，经纪人张三主要违反了哪一条，为什么？ 答：主要违反了遵纪守法的职业道德。因为他在经济活动中违反了中介机构管理方面的法律法规。 具体条文：《浙江省社会中介机构管理办法》第二十条：“禁止中介机构及其执业人员从事下列行为：（二）故意提供虚假信息、资料，出具虚假验资报告、评估报告、证明文件及其他文件；”的规定。 2.通过某公司的经纪人小钱，买房人孙某在缴交了200元看房费后，看中了一套翠苑一区的房屋，随后小钱让孙某签订了一份意向书，交了10000元意向金并约定：待王某（