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旅游项目开发的模式与流程 　　旅游开发，涉及到旅游产品设计、旅游商业模式设计、开发运作策划及景观设计四个方面。我们把四个方面整合起来的策划，称为旅游项目开发的商业策划(或全案策划)。旅游开发的成功与否，取决于游憩方式创新，商业模式落地，景观设计独特和的运营策划的现实。研究旅游项目开发的模式与流程，是为了从一开始，就较好的把握项目的核心。 　　一、 旅游资源开发的历史划分 　　我国旅游项目开发的模式，有一个进化的历史过程。旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到观光产品开发，再到体验参与及休闲度假产品开发，进一步发展到创新生活方式的旅游产品开发的螺旋上升结构。产品与资源之间的关系越来越远。文化和人性化的创新提升，成为旅游发展的主要方向。我们将中国旅游资源与产品开发的过程，划分为五个阶段。 　　原始资源利用期：80-90年，将景区圈起来，就可以收门票，并初步建设接待实施; 　　资源开发起步期：90-95年，以基础设施建设为前提，开发可进入性和观赏、接待条件; 　　资源开发转轨期：95-02年，全面开发观赏型旅游产品，开始引进并开发游乐休闲产品; 　　资源深度挖掘期：03-15年，进入情境体验型、参与娱乐型、休闲度假型产品开发阶段; 　　后资源开发期：15以后，进入休闲度假旅游及以创新生活方式为核心的产品开发阶段。 　　二、 旅游项目开发模式 　　我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式： 　　1、按开发区域结构划分为三种模式：单一项目开发模式、成片整体开发模式、目的地整体开发模式; 　　2、按开发投入时序划分为三种模式：滚动开发模式、分期开发模式、一次性完成开发模式; 　　3、按产业多元性划分为两种模式：单一开发模式、综合开发模式; 　　4、按土地利用性质划分为三种模式：游憩区开发模式、旅游房地产开发模式、旅游城镇开发模式; 　　5、按与市场的关系划分为五种模式：近郊型项目开发模式、远郊型项目开发模式、区域型项目开发模式、全国型项目开发模式、国际型项目开发模式; 　　三、 旅游项目开发的前期工作流程 　　根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。 　　工作内容 　　开工准备阶段投资决策与合同签定期 　　管理架构与运作策划期 　　开工准备与政府审批期 　　程建设阶段资金运作与建设工程期 　　开业运作阶段开业准备与运作期 　　1、投资决策：投资决策的过程，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 　　2、合同签定：旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设(特别是交通、水电等)，是非常需要经验和技术的。合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 　　3、架构管理：合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研;委托旅游产品策划机构进行产品策划;委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 　　4、产品策划(项目设计)及项目运作策划：项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。 　　5、规划、设计：产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，应该包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。同时对一期工程，应该进行景观设计及建筑设计。规划、设计基本程序：勘察-规划