2013年7月江苏盐城菆泊湾住宅项目下阶段营销.ppt

【龍泊湾】下阶段营销推广方案;PART.1销售目标及任务分解;;;;; 为了顺利完成年度目标， 8号楼尽早开盘销售势在必行;PART.1销售目标及任务分解;国土资源部下属中国土地勘测规划院昨日发布“2013年第二季度全国主要城市地价监测报告”显示，二季度土地市场延续回升态势，各用途地价环比、同比涨幅有所扩大。 今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升。 新景祥观点：二季度土地市场处于平稳上升阶段，符合土地供应周期的规律。房企为满足发展需求，补充土地储备需求强烈，加之房价持续上涨，市场看好后期楼市，引致土地市场有所升温；供需紧张的热点城市推出稀缺地块，导致高价地再次出现。尽管二季度后期出现资金流动结构性紧张，但在房地产开发企业市场购地和房地产开发投资方面并未出现回落的态势，随着三季度土地供应逐渐放大，以及部分城市的优质地块入市，地价上涨的动力以及市场出现高价地的可能性依然存在。因此，在政策不会发生重大变化的前提下，预计2013年土地市场维持平稳增长态势。;国家统计局：6月70城房价仅温州同比下降。（2013-7-19）;昨晚，央行网站披露，经国务院批准，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，金融机构贷款利率0.7倍下限将正式取消。 央行相关负责人表示，全面放开贷款利率管制后，金融机构与客户协商定价的空间将进一步扩大，有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本；有利于金融机构不断提高自主定价能力，转变经营模式，提升服务水平，加大对企业、居民的金融支持力度；有利于优化金融资源配置，更好地发挥金融支持实体经济的作用，更有力地支持经济结构调整和转型升级。 新景祥观点：取消利率管制是利率市场化的前提，但目前存款利率上限并未放开，这意味着对于金融机构的定价能力依然未构成挑战。短期内金融机构也不会切实下调贷款利率。全面放开金融机构贷款利率管制，利率浮动会让更多资金配置到中小企业中，有利于企业发展，对股市长期??讲是有积极作用的，但这种作用很缓慢，不会立竿见影。因此，央行对贷款利率管制的放开，预计对利率短期不会有冲击性影响。;;盐城首套房贷现松动，1/3银行9折优惠；二套房贷利率保持平稳。（2013-6） ;“限价令”取消”。 （2013-6） ;7月供销土地均为商业用地，预计下半年随着土地供应量的增加，土地市场将重新活跃。;现阶段观望情绪浓烈，7月成交或将触底有所反弹，预计量升价微跌，但楼市仍处于淡季。;7月成交靠前项目均为入市新项目，与同区域项目相比，普遍采取低价入市策略。;;;;;;;竞品项目拓客渠道较丰富，改坐销为行销，线上线下形式多样化，且广告投入大。;;盐城市场刚需占主导地位，整体上竞品市场中大户产品去化缓慢； 竞品大户产品库存量大，且下半年推盘量大； 下半年区域内又增加新的竞品项目，参与大户产品的市场争夺；; 大户库存及后期推量都比较大，增加新的竞品抢占大户型市场； 竞品推广形式多样化，想尽办法争夺有限客户； 思考： 8号楼务必在9月份前开盘销售； 改变现有推广模式，后期增加新的拓客渠道； ;PART.1销售目标及任务分解;;;;;年龄层次：基本在35-55岁之间，成熟稳重，事业相对有成。 居住区域：以市区亭湖区、盐都区为主，地缘性较为明显。 客户职业：从事个体经营或者在事业单位、政府机构上班居多，收入都比较高。 来访渠道：路过、友介占比最大； 置业目的：购买主要以满足自住需求为主； 近期来访客户特征与以往成交客户特征基本相同，并且更接近项目前期180㎡的成交客户特征。 ;;;;客户启示;PART.1销售目标及任务分解;;;核心工作： 一切为了8#楼开盘;7.26蓄水启动;问题： 1、时间短，自蓄水到开盘仅三周； 2、现有推广渠道效果不理想，无法保证来访量； 3、不仅要完成8#楼的销售任务，还要尽量去化剩余房源；;;加大投入，做好以下3件大事——;线上： 线上渠道集中发力，释放8号楼加推及开盘信息。 线 下： 启动龍泊湾营销激活计划，达到增加来访量、吸引关注、有效促进成交的目的。 ;PART.1销售目标及任务分解;推广计划;;7月; LOGO 盐城惟一纯大户公园社区 公园大户二期 8#楼加推预约; LOGO 盐城惟一纯大户公园社区 8月24日 8#楼耀世开盘; LOGO 盐城惟一纯大户公园社区 8月24日 8#楼耀世开盘 盐城豪宅之王 140-180㎡平层官邸 5万抵6万火爆认筹中 ;楼体巨幅;网络通栏;短信;营销激活计划;;活动组织策略;开盘前活动规划;开盘前活动安排原则;以汽车为切入点的原因： 1、成交客户汽车拥有率超过90％，通过丰富的活动及奖品规划可带动客户