世联惠州嘉浩高榜山是项目定位报告.ppt

高榜山项目定位策划报告;目标的理解;项目分析。;项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业概念强;项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界;项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观;项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟度高;项目属性小结：山居湖景物业概念明显;成熟区域;我们面临的市场。 ;片区竞争聚焦：;;竞争对手基本情况;市场竞争格局;领导者;竞争对手主力产品;湖畔新城二期;主流产品：小高层;平层主流面积160-200，主力总价在70-90万以下； TH主流面积在200-350之间，主力总价在130-270万之间;产品分析1：润园TH;五房二厅五卫，332-336平 亮点：前庭后院、方正实用、大露台、阳台 不足：奢侈点营造不多，地下室仅作停车用，可利用空间不多，产品附加值不多;产品分析3：东方威尼斯大平层;竞争楼盘分析小结：;我们的客户。 ;客户分类;客观存在： 1）鱼池与鱼池之间是相通的； 2）鱼是自由的，他可以在鱼池A ，也可以在鱼池B； 3）鱼是混杂的，什么样的鱼都有。;项目名称;住宅客户定位 — 客户需求细分;本项目的目标客户;客户面积需求集中在140-200平方，户型要求集中在4、5房。;建筑类型上均有需求，非平层类型更为偏好，建筑风格以现代为多;重视的功能区依次：客厅〉主卧〉餐厅〉阳台〉厨房〉卫生间 ;能打动的户型亮点 ：高厅〉入户花园〉大露台〉大阳台〉圆弧落地窗〉凸窗;目标客户需求特征具体描述;客户分析小结;产品定位。 ;目标：制定有竞争力的产品;类别;项目地块：项目规模较小，地块不规整，入口狭长，地块内有高差，规划具有一定难度;地块高差：地块由入口处向山体地势逐渐上升，地块内具有较为平缓的高差;地块景观面：项目视野开阔，西面、南面可观高榜山山景，东侧可观龙丰城市景观，北侧可远观小鳄湖湖景及螺山山景;地块景观面：项目北部紧临地块的农民房，对项目景观、纯粹性、档次影响较大;A;产品布局建议一：;产品布局建议二：;经济测算方案一：E地块平层135平米（实用150平米）;经济测算方案二：E地块平层145平米（实用160平米）;经济测算方案三：E地块为165平米空中house;平层及复式客户意向调查;总结：;户型创新点。 ;居住主体1：普通联排;联排别墅借鉴：香蜜湖1号;联排别墅借鉴：星河·丹堤;居住主体2：空中HOUSE;150平方米小复式参考—红树湾165复式;160-180复式参考——春华四季园213复式;居住主体3：小高层大平面;160-180平方米大平层参考——深业新岸线，166平方;中信红树湾，207平方;山体利用创新点。 ;技术层面：山体接驳、减少接地、山屋共融 环境的抗干扰性：局部架空处理、私密性营造 环境的原生性：景观的生态性、景观视觉、景观情感、景观空间 建筑：老虎窗等建筑视觉独特性;主入口设置——符号建筑物;世联操作案例：香蜜湖1号百年古榕百米私家大道——仪式感; 局部架空减弱民房对景观的影响; 整体架空车库;主题院落+公共设施的围合空间/有中心，有主题; 利用山的环境形成外部园林;山野公园：保留原始地势，在地形突出点设置山野公园，供业主日常休闲运动，较一般的会所生态性强; 利用山的环境形成外部园林; 住宅与山体的对话;厨房与自然对话 洗手间与自然对话;书房与自然对话—— 通过户??户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。;顶层老虎窗与自然对话—— 岭南坡屋顶建筑风格的融合，通过顶层阁楼老虎窗的艺术表现，户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，放大观景效果。;典型案例：日本六甲集合住宅;The End. Thanks！