世联苏州世纪广场综是合体项目前期策划报告.ppt

苏州世纪广场项目前期策划报告;项目组本阶段工作;;基地现况：北侧与南侧均为居住小区，西面为办公楼，东面紧临城市广场公园与金鸡湖相望;高认知板块中心区 高容积率 强势景观资源 综合体;;;Q1:酒店式公寓与住宅的体量？ ;住宅市场盘点：苏州近三年来整体供求稳定，市场均价稳步上涨， 09年市场全面回暖，园区供销体量最大，是苏州市场最活跃区域;住宅市场盘点：园区高端项目去化量稳定，客户心理价格有较大提升;Q1:酒店式公寓与住宅的体量？ ;工业园区已经成为国际制造业基地、中国外资聚集中心，吸纳大量高端人才，潜在消费力巨大;;苏州旅游业围绕古城文化深度游、新城浪漫时尚游、太湖生态休闲游三大品牌，强化规划引导，整合旅游资源，大力推动旅游业转型升级。;中茵皇冠销售人士访谈： 我们这里入住率80%以上，商务、旅游、会议的客户都比较多，但要根据时间段不同了，平时外籍短租客户也有，我们提供的比酒店的选择更大些;通过保守估算，外籍高管数量在1976人以上，考虑到生活习惯和家庭因素，外籍人士在园区常住人口在4000人以上;丹麦马士基罗斯蒂项目部门访谈： 公司在全球范围内向客户提供高技术的塑料零配件的，我们部门（技术）一个总监、两个经理，遇到特殊项目会有总部的技术人员参与，看项目的难易程度，他们在苏州待1-3个月的都有，今年就有一个项目;思;苏州酒店式公寓主要为住宅补充型产品和伪酒店型产品，真正符合外籍人士商务需求的的酒店式公寓缺乏;统计假设 开发商引入酒店管理公司管理 公寓品牌和服务满足项目整体 的定位 现阶段市场较为认可的酒店式 公寓;园区酒店式公寓缺口面积估计在15.3万㎡;一线城市典型酒店式公寓建面1.6万-4.9万平米，房间数162-357套;城市;体量建议;各类产品体量;Q2:住宅和酒店式公寓的户型配比;;区域;;代表楼盘 ;大湖城邦;随着园区规划不断深入，各项公共设施的投入试用，该板块人气愈加旺盛，居住氛围日趋成熟，升值潜力较大 该板块正从城市副中心向新中心过渡，居住环境也从普通居住区向高端居住区转变;园区政府致力打造的居住板块，但目前该板块商业欠???，制约其进一步发展 该板块内供应量巨大,品牌开发云集,竞争压力巨大，价格现对较低，涨幅相对较小 产品类型多样，品质各异，选择性较强 ;蓝岸国际;Q2:住宅和酒店式公寓的户型配比;2000年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展； 2002年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速； 2005年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；2007年，开始向东部区域扩散发展;湖西 CBD 板块;区位价值;项目所处的区位及本体条件决定本案的地标意义;Q2:住宅和酒店式公寓的户型配比;杭州钱江新城与项目所处的区位非常相似;100;楼盘;楼盘;苏州大平层市场表现;年份;;Q2:住宅和酒店式公寓的户型配比;区域内常规产品的需求包括居家型与投资型两大类;本案占位于市场顶端，能与本案进行类比的个案主要集中于园区金鸡湖沿岸;项目基本指标;房型;;客户分析：投资客对产品需求呈两极化，倾向于购买100 ㎡以下及300 ㎡以上户型，对景观资源要求高；自住客倾向于购买170 ㎡左右的3或3+1房，对景观敏感度不高；自住兼投资的倾向于购买四房，对湖景占有要求高;项目基本指标;去化分析：目前在售以140-170 ㎡3房及3+1房为主，其次为230-250 ㎡舒适型四房，且销售情况较好，顶复约300多平米，由于占据较好景观资源，总价达1400万销售仍较为顺畅，230－250平米户型年去化速度约1万平米;客户分析：总价高于700万后，基本为投资客。投资客倾向于购买170 ㎡及300 ㎡以上的户型，对景观要求高；自住客主要购买物业在170平米三房及250平米左右3+1房;项目基本指标;价格敏感性分析：景观溢价能力极高，顺畅去化的总价段为300-500万，作为纯投资品引导，价格超过500万后销售速度快速下降;户型;投资客户 70%;产品分析：3500元/平米的精装标准、完善的商务生活配套设施、辉盛阁的专业酒店式服务共同打造项目顶级产品优势;新地国际中心：新区标志性建筑，借势一期成功开发，引入高端科技和智能化，提升项目档次与知名度;;自住客户20%;居家型产品VS投资型产品：居家型产品去化压力远低于投资品，居家品价格平台远高于投资品;投资需求：投资型客户产品选择面广泛，整体对景观资源关注度较高，总价接受范围广; 投资兼自住需求：倾向于购买200 ㎡以上4房，价格承受范围在800-1200万，对景观占有要求高 纯自住需求：倾向于购买170 ㎡以下3房或3+1房，总价接受范围在700万以内。主要看重社区配套、产品品质及户型功能。对景观敏感度不高 市场需求最旺、去化状况最