东莞金椅豪园别墅项是目营销策略总纲.ppt

金椅豪园2012年营销策略总纲;报告纲要;政策回顾：2011年政策引导市场，各种调控政策频出，通货膨胀加巨，楼市一再受到影响;2011注定是一个不平凡的一年，别墅上门量曾一度无法突破3批/月;如何才能突破上门量？;深圳联动成为下半年主体:深圳二三级联动引发项目上门量井喷;联动结果:诚意客户较多,但未有签约;联动总结;推广：主要以户外T牌为主，活动短信发放为辅，基本无其他渠道;营销活动：每周都有中小型暖场活动，但信息释放渠道受到一定限制;报告纲要;报告纲要;;报告纲要;东江豪门：以洋房为主体，别墅无走货;一期;项目名称;石竹山水园洋房售价现在四期4500；别墅预计五期15000;报告纲要;2012年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来发展方向;11年市场预判：楼市场将进一步调控;报告纲要;了解渠道分析：除联动渠道外，T牌和友介成为项目最要宣传途径;2011年所有客户中，深圳联动客户占比较大。除此外，本地客户以朋友介绍为主，占比17%。根据2011年的客户上门量，4-9月中，每月本地客户上门量为2-3批次。10月2日联动开始进行后，现场销售氛围较浓厚，持观望态度的本地客户上门量巨增，每月本地上门量提升至7-9批次。特别是11月底开始进行老业主拜访后，8万元的奖励传达出来，对老业主的刺激较为强烈，一时间出现周业介量3批的骄人成绩。;别墅成交客户：2011年共成交14套别墅，挞定5套，实际签约9套;车位成交客户分析：共成交22个车位，贡献额134万元;报告纲要;一期4套，二期4套，三期16套;一二期产品较为陈旧;三期产品为项目主力产品;产品特性明晰;序号;不同产品，区别对待;别墅数量少、总额高；车位数量多，总额相对较低;报告纲要;2012年上半年任重而道远;2012上半年每月需销售2套;报告纲要;营销策略：别墅为主，车位为辅;;报告纲要;以本地客户为主：立足本地，深挖老业主;开拓新客户资源，加大本地客户上门量；加大圈层营销，增强项目口碑;拓展本地客户：圈层营销为主;拓展本地客户：圈层营销为主;强势挖掘其它资源;精化联动，去劣择优;将联动进行到底;报告纲要;;;学习尚境好榜样;;;建立巡查制度，及时解决问题;报告纲要;T牌：形象更换的主要???介;短信公司：事半功倍的工具;系列短信引发市场争论;短信发放技术要点：精、准、狠;推广攻略;报告纲要;经验与教训:减少参与性,增强品味性与知识性;品味类活动：以活动为噱头，强力造势;知识类活动：周期较长，可以进行长期CALL客;活动攻略;报告纲要;营造车位紧张感与区外停车位非安全感，进行集中开盘;驾校与车展促进业主购车;户外推广配合前期蓄客;两个现场吸引客户眼球;杀手锏一： 《告全体业主书——通货膨胀，正视车位投资价值》 金椅豪园业主多二次置业，家庭拥有两部车的比例高，车位需求量大，现场制造紧张感、稀缺感，启动业主购买两个及以上车位的欲望。 杀手锏二：鸿泰物业配合成立租售中心 企石车位租金看涨（东江豪门车位稀缺）金椅豪园车位具有保值、增值价值，鸿泰物业服务中心成立车位租售部，协助购买多个车位业主后期进行车位租赁以及转售业务，解决后顾之忧。 杀手锏三：银行贷款，轻松按揭 绝对吸引的车位价格，方便的银行按揭服务。宣传“首付3万，轻松投资拥有车位”。;《告全体业主书》：金椅豪园应广大业主要求购买两个以及以上的要求，放开车位销售。车位告急，首先针对所有未买车位业主，4月16日，金椅豪园车位集中推售。口径一：车位一口价10万，子母15万，先到先得。口径二：允许按揭，轻松为爱车安家。口径三：4月17日针对所有业主放开车位购买，允许购买二个及以上数量车位。;2月25日-3月20日;报告纲要;增强现场展示，赠送装修;加大刺激，促进稳定；深练内功，借鉴资源;把逼定技巧贯穿在看楼过程中：提高产品熟悉度价格了然于心，加快决策缩短成交时间;报告纲要;报告纲要;;序号