中原中山锦盛地产双是地块选择性开发策略案.ppt

锦盛地产，2010助力朗城新腾飞 ——锦盛地产双地块选择性开发策略案;汇报说明 怀着非常激动的心情接手朗城项目前期工作的开展，作为即将腾飞的伟人故里南朗，我们非常憧憬的看到一片代表着未来，代表着希望的社区拔地而起，成为中山乃至世界人民的居住期望。;核心问题界定;How 如何做 ;企业经营战略;“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。” ——《礼记·大学》; 南朗镇位于中山市东部，西靠五桂山，东临珠江口，与香港隔海相望。交通区位优越，京珠高速公路、中拱公路纵贯全镇。;?? 中山市城市总体规划（2004－2020年）纲要（讨论稿）突显东部新城的规划。东部新城将成为中山市未来的战略重点。 行政办公方面，在南朗建设东部新区行政办公区，各组团建设相应的行政办公用地。 商业服务上，建设副中心为东部新城商业中心； 教育方面，在东部新城规划建设较为集中的科研教育区。 文化方面，在主城区和南朗（东部新城）、构建市级文化娱乐设施。 体育设施方面，加强东部新城公共体育设施的建设，争取到2020年实现人均0.8平方米公共体育设施用地的目标。 纲要指出，要着重加大建设东部新城的力度; 着重完善与火炬区的联系，共同形成城市新区； 与主城区构成中山的“双心结构”。并提出建立“单核双城多片区”的城市结构，围绕五桂山生态保护区形成城市的生态绿核； 主城区（及其周边地区）、东部新城构成中心城区的“双城”，共同承担城市中心职能。;倾全市之力建设东部突破口在南朗，将南朗建设为中山滨海新城;一港一城一湖五区六路，建设南朗发展新平台，形成 “南北经济，东西生态、中间人居”的区域发展新格局。 ;“孔子在卫国时说过的话。卫灵公问战，子曰：“俎豆之事，则尝闻之矣；军旅之事未尝学也“。后，子促学生们准备离开卫国。学生不知其故，子曰：“鸟择木，无木择鸟。”;关于地块开发的抉择;开发朗城——我们所能得到的政策支持;遗憾的是，我们能在公开场合找到的关于逸仙水库片区的规划的确是一片空白;内因与外因的结合论证——朗城地块;内因与外因的结合论证——翠山地块;自然资源;即便我们选择了朗城组团我们所面临的现实情况同样非常严峻，排除掉海湾城的影响， 南朗主城区市场发展并不明朗。;因素2;项目约束条件下现实与目标的矛盾;项目约束条件下，目标与现实的矛盾意味着：;根据中原经验,小市场大项目一般有如下几个特点：;项目核心问题的提出：;作为对旧制度，旧秩序的革命先行者孙先生的故里，我项目的打造同样要有革命的风骨，有着树立南朗房地产发展新概念决心和勇气。; “知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。” ——《孙子兵法·谋攻篇》;北距广州仅100KM，广珠高速60Min，轻轨仅40Min;伶仃洋;南朗城市化进程进入加速阶段，住房需求、人民群众购买力逐年提升，为我项目的发展奠定了 良好的经济基础和支付基础。;固定资产投资及外贸出口增长迅猛，第三产业发展较快、南朗房地产业发展相对迟缓， 在为项目提供充足市场空间的同时，也对项目的操作提出了一定程度的考验。;;一个新的问题由此提出，在这样的历史条件下，朗城项目该做何定位？;价值定位一，打造滨海新城首席居住社区 ;启示一，要打造滨海新城首席，最适宜居住社区 ;启示一，要打造滨海新城首席居住社区 ;中山南朗;“新南朗”;“新南朗”;在如此的价值定位下，该怎么样去寻找我们的客户，我们的客户在哪里？;生活居住集群;城市化进程所带来的旧式独立居住向社区群居转化，城市旧区向居住新区转移; 自建房向社区式住房转化的婚需、独立居住等刚性需求；;工业化进程、资金引进所带来的关于人才的居住需求增长及转移;华南现代中医药城紧邻朗城新区项目，仅中顺快线一路之隔。未来直通深圳及中山的跨海通道——深中大桥。 目前园区已有20家企业签约或确立了投资意向。潜在的投资项目达50多个，意向投资额20多亿元，全部达产后年产值超百亿元。;关于中山固有文化、旅游特色、乡土情结所带来的居住需求和转移;城市发展所带来的资金增值，不动产投资需求的增长和转移;我们的客群定位;在如此的开发价值指引下，朗城项目将要处于一个什么样的位置，项目该做何定位？;关于城市滨水地区;滨水区公园 ——标志性的节点，与老城区之间建立起多种联系。 滨水广场 ——公共艺术展示 公共亲水步道 ——开放、充满生机的步行场所 滨水林荫道 ——城市绿化的自然延伸 休憩设施 ——遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台 文化设施 ——利用原有工业设施改造;通过对一些国内滨水新城案例总结，休闲、旅游带动的开发模式适合朗城-丰阜湖片区的借鉴;通过对鹭栖湖案例的深入研究总结，我们认为，朗城开发重点