云南红河商业中心度是项目营销推广报告.ppt

;红河商业中心2012年度营销推广报告;;;项目市场形象回顾;主题：红河商业中心三次外展活动 目的：项目组织一系列外展活动，持续加温市场热度，博取游离意向客户。有效提升项目形象以及渗透新客户，快速增加需水量，活动主推住宅产品，为销售提高成交率奠定基础。 组织时间: 2011年9月24日、10月1日、10月29日 活动成果：第一次累计办理财富卡：123张；第二次累计办理财富卡： 20张；第三次累计办理财富卡： 80张;主题：红河商业中心高端客户红酒品鉴会 目的：项目组织参与性强，与项目形象相符合的晚宴活动，有效的进行客户沟通，提升项目形象以及渗透新客户，促进销售，为后期住宅以及商业的销售提高成交率奠定基础。 组织时间: 12月2日19点—22点 活动成果：本次活动共到场登记客户约147个；第一次来访客户约40批，已登记老客户约40批，相关企业邀请客户约70批；活动期间发放礼品总计约150份，收集邀请函约150份。;项目营销成果回顾;B、团购活动 团购一、前期企业内部关系客户40批，优惠幅度低于开盘价800-1000元/㎡ 团购二、财富卡客户试水性团购，共团购12套，成交均价约4200元/㎡ 团购三、宏交集团团购客户，达成约70余套团购量，成交均价约为3800元/㎡ 三次累计团购量为：约120套。 目前剩余：约490套（但可售剩余具体房源我方尚不明确）;营销成果回顾小结;;;;目标一： ;目标二： ;目标三： ;;2011下半年年降价风潮对虽未限购但房价水平较高的个旧来说，客户心理造成一定程度的影响。春节前后市场整体成交量均有下滑，我们的市场形势严峻。;;项目名称;御景 国际;价格水平两级分化：个旧市楼盘沿金湖和大桥片区形成两大价值高低，单价高达3700—8000元/平米；与七层楼及外围区域形成巨大价格落差，该片区价格仅2190—4200元/平米； 购买水平区域化明显：中心区客户主要为企事业高管、私营业主（如矿老板）等高收入、高消费人群，该人群对住房的地段、品质要求高，但购买需求已趋于饱和；其他片区客户为中、低收入人群，收入储蓄相当有限，购买需求大（几乎为首套房置业）但受到高房价积压，购买力与前者形成强烈落差； 本项目位???均价较低的七层楼片区，在未形成足够的商业价值与生活氛围之前，在本项目的目标客户群中心理价位较低，较难以成为购买首选。 ;各楼盘营销推广水平层次不齐：个别楼盘形象推广贴近项目定位，销售策略得到促成项目走货顺利，而部分楼盘几乎无任何销售策略及形象包装，无人问津；项目形象包装与价值提升，成为项目突破价格壁垒，实现逆市销售的重点； 淡市下成交困难，促销策略频出：春节后市场反应趋于冷淡，来访、成交明显下降，各售楼部人迹稀少，难以成功锁定诚意客户，达成成交。 促销策略：针对成交惨淡的市场情况，各楼盘纷纷推出促销策略，其中盛世佳园、御景国际频率最高，优惠幅度大，但该楼盘特价房源少，促销时间短，开发商诚意不足、花招不少的问题致使市场反响不大，对销量的促进作用并不明显。 ;;;住宅产品营销策略;红河商业中心， 无论从项目案名还是到项目形象气质推广的打造，项目的商业部分无疑是我们在市场上有利的一张“王牌”。 项目商业部分的前景，其实不仅是支撑住宅的销售问题，而且更多的是支撑项目树立高度以及物业产生溢价的根本力量。;其他项目推的主题是湖景， 其他项目推的主题是配套， 其他项目推的主题是低价， 而我们，“红河商业中心” 我们的主题一定要制造不一样的亮点 一定要营造出差异化的营销策略 我们的主题是：商业价值 而住宅，恰恰就是伫立于商业之上的精品物业;二、财富卡升级策略;财富卡升级策略： 针对之前的免费财富卡，需再一次洗牌和梳理，故提出以下财富卡升级策略： 1、财富卡升级客户需交取1万元升级卡金； 2、升级后财富卡开盘可享受在总房款中1万抵1万5的优惠额度； 3、财富卡可享受财富卡两次累计优惠； 4、财富卡客户如未升级，开盘继续享有原财富卡优惠； ; 回归住宅在本项目的基本历史使命 ——现金流物业 至祥建议： 在大环境政策不发生重大调整的前提下，在企业既定的住宅销售使命的条件下，尽可能的加快住宅物业的销售速度，保证现金的快速回流，从而保证项目的建设顺利进行，因此我司不建议在住宅部分过分的追求市场溢价。;全盘模拟; 项目的综合属性决定了，这是一个商业性房地产项目，但是商业是一把“双刃剑”，好的招商和经营可以带动房价的迅速高涨和价值实现，如昆明的顺城项目；同时商业的失败和阶段性缺失会导致客户对项目信心不足，从而影响住宅的销售。;;四、住宅产品推盘策略;推盘策略：;项目后期积累的有效客户数量为200位;商业产品营销策略;二、商业形象推广升级;高性价比巅峰城市综合体